Le marché immobilier tourne toujours au ralenti dans les Bouches-du-Rhône, mais les prix ne baissent pas pour autant. À Marseille, ils progressent même de 3,6% en un an dans l’ancien, avec de fortes différences selon les quartiers.
Les acheteurs sont moins nombreux, mais les prix résistent. C’est le principal enseignement du dernier bilan immobilier présenté ce mercredi 16 septembre par la Chambre départementale des notaires des Bouches-du-Rhône, sur la base des ventes enregistrées jusqu’en juin 2026.
Après plusieurs années difficiles, marquées notamment par la hausse des taux d’intérêt et les incertitudes économiques, le marché n’a toujours pas retrouvé son niveau d’activité du début des années 2020. Entre juillet 2025 et juin 2026, 28 990 ventes ont été enregistrées dans les Bouches-du-Rhône, soit une baisse de 5,8% en un an.
Le recul atteint 4,6% pour les appartements anciens et 5,8% pour les maisons. C’est surtout le logement neuf qui souffre, avec 27% de ventes d’appartements en moins. Seule exception notable : les terrains à bâtir, dont les transactions progressent de 25%.
« On est sur un marché raisonné, presque raisonnable », résume Jean-Michel Moulin, président de la Chambre départementale des notaires. Autrement dit, le marché reste fragile mais il ne s’effondre pas.
À Marseille, +3,6 % en un an
C’est particulièrement visible à Marseille. Alors que de nombreux acheteurs ont attendu une baisse des prix ces dernières années, celle-ci ne s’est pas vraiment produite. Dans l’ancien, le prix des appartements repart même à la hausse, + 3,6% en un an, contre + 2,5% à l’échelle régionale.
Mais parler d’un seul marché immobilier marseillais serait trompeur tant les situations diffèrent d’un quartier à l’autre.
Parmi les plus fortes hausses, le 14e arrondissement affiche +12%. Une progression importante qui part toutefois de prix relativement bas, passant d’environ 1 500 à 1 600 euros le mètre carré.
Le secteur de Lodi gagne 11%, celui de Thiers 10,2% et Palais de Justice 7%. Le quartier La Plage, qui se concentre autour des plages du Prado (8e), est de plus en plus recherché par les acquéreurs. Il enregistre également une hausse de 12%.
À l’inverse, certains secteurs du centre-ville reculent : -5,7% du côté de l’Hôtel de Ville et -6,6% dans le secteur de l’Opéra. Belsunce poursuit de son côté une légère progression de 1,1%. Mais les travaux à venir dans le centre-ville pourraient rebattre les cartes et accélérer la hausse des prix dans les années à venir.
Endoume reste le quartier le plus cher
Même les quartiers traditionnellement les plus recherchés ne suivent pas tous la même trajectoire. Les prix reculent ainsi à Saint-Victor et Endoume. Ce dernier conserve malgré tout sa place de quartier le plus cher de Marseille, avec un prix qui atteint 5 970 euros le mètre carré. Le Roucas-Blanc et Vauban poursuivent, eux, leur progression.
Ces écarts montrent aussi que les moyennes marseillaises doivent être prises avec précaution. D’un quartier à l’autre, le budget nécessaire pour acheter peut varier considérablement.
Pour les notaires, le marché immobilier de la ville « résiste » donc malgré la diminution du nombre de transactions. Une période moins frénétique qui peut également redonner davantage de marge de négociation aux acquéreurs.
Aix-en-Provence, un marché cher mais particulièrement stable
À quelques dizaines de kilomètres, le marché aixois affiche des prix nettement supérieurs mais reste particulièrement stable. Dans le centre d’Aix-en-Provence, le prix médian atteint 5 710 €/m², tandis qu’il se situe plutôt entre 4 100 et 4 600 €/m² dans les secteurs les plus accessibles.
Les maisons anciennes atteignent désormais un prix médian de 700 000 euros, en hausse de 7,7% en un an.
Le centre-ville conserve par ailleurs une particularité : près de 40% des ventes concernent des studios, pour un prix moyen d’environ 140 000 euros. Un marché notamment alimenté par la forte population étudiante et les investisseurs.
Plus de 5 000 €/m² à La Ciotat, plus d’un million pour une maison à Cassis
Les prix restent également très élevés sur le littoral. Dans le bassin Aubagne-La Ciotat, les ventes d’appartements anciens diminuent de 6%, mais La Ciotat dépasse désormais les 5 000 euros le mètre carré.
À Cassis, le prix médian d’une maison franchit même la barre du million d’euros. La commune attire une clientèle plus âgée : 31% des acquéreurs ont plus de 60 ans.
Sur la Côte Bleue, les trajectoires divergent également. Les prix progressent de 11% à Carry-le-Rouet, tandis qu’ils diminuent légèrement, de 1,6% à Sausset-les-Pins.
Même constat dans le pays salonais, où Saint-Chamas affiche une hausse de 14%, quand La Fare-les-Oliviers recule de 13,9%. Des variations parfois calculées sur un nombre limité de transactions et qui doivent donc être interprétées avec prudence.
Au final, le marché immobilier des Bouches-du-Rhône reste loin de l’effervescence de 2021 et 2022. Mais malgré une baisse des ventes et des acheteurs devenus plus prudents, les prix continuent de tenir dans une grande partie du département. Et Marseille illustre particulièrement ce paradoxe : moins de transactions, mais des prix qui progressent encore dans l’ancien.
