C’est l’été, il fait chaud : en copropriété, puis-je installer une piscine dans mon jardin, une climatisation ou utiliser un barbecue sur mon balcon ? Maître Naudin, avocat en droit de l’immobilier, et Louis Roubin, syndic de copropriété, nous aident à décrypter les règles applicables et les précautions à prendre avant de se lancer.
Avec le retour des fortes chaleurs, les copropriétaires cherchent naturellement à rafraîchir leur logement et à profiter de leurs espaces extérieurs. Piscine dans le jardin, climatisation en façade, barbecue sur le balcon : ces équipements paraissent relever de la vie privée et du simple confort estival.
En copropriété, pourtant, la liberté de chacun s’exerce dans un cadre collectif. Être propriétaire de son appartement ne signifie pas que l’on peut librement modifier l’aspect de l’immeuble, intervenir sur les parties communes ou imposer des nuisances aux autres occupants.
L’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 pose à cet égard un principe essentiel : chaque copropriétaire use et jouit librement de ses parties privatives et des parties communes, à la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.
Avant toute installation estivale, trois vérifications s’imposent donc : le règlement de copropriété l’autorise-t-il ? Une décision de l’assemblée générale est-elle nécessaire ? Une autorisation administrative doit-elle également être obtenue ?
Une piscine dans mon jardin : tout dépend de la nature du jardin et de l’installation
La première difficulté consiste à déterminer si le jardin est réellement privatif ou s’il constitue une partie commune assortie d’un droit de jouissance privative. La nuance est fondamentale.
Un jardin privatif appartient au copropriétaire. Celui-ci dispose alors, en principe, d’une liberté d’aménagement plus importante, sous réserve de respecter le règlement de copropriété, la destination de l’immeuble, les droits des voisins et les règles d’urbanisme.
À l’inverse, un jardin à jouissance privative demeure juridiquement une partie commune, même lorsqu’un seul copropriétaire peut l’utiliser. Le bénéficiaire ne peut donc pas y réaliser librement des travaux affectant le sol, l’étanchéité, les réseaux ou la configuration des lieux. Les jardins, balcons et terrasses sont d’ailleurs fréquemment qualifiés par les règlements de copropriété de parties communes à jouissance privative.
L’installation d’une piscine enterrée ou semi-enterrée suppose nécessairement des travaux importants : terrassement, modification du sol, raccordements, évacuation des eaux et parfois création d’un local technique. Si le jardin est une partie commune à jouissance privative, une autorisation préalable de l’assemblée générale sera indispensable.
Cette autorisation est, en principe, votée à la majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965, dès lors que les travaux affectent constituent une appropriation du sol.
La situation peut être plus nuancée pour une petite piscine hors sol, démontable et installée pour quelques semaines. Si elle ne nécessite aucun ancrage, aucun terrassement et aucune modification du sol, elle peut parfois être regardée comme un simple équipement mobilier.
Elle ne devient pas pour autant automatiquement licite. Le règlement de copropriété peut interdire les piscines, limiter les équipements visibles depuis l’extérieur ou préserver l’harmonie des jardins. Il convient également de tenir compte du poids de l’installation.
Un mètre cube d’eau représente environ une tonne. Une piscine hors sol, même de dimensions modestes, exerce donc une charge considérable. Son installation sur une terrasse, une dalle couvrant un parking ou un ouvrage d’étanchéité ne doit jamais être envisagée sans vérification technique préalable. Une fuite ou une surcharge peut engager la responsabilité du copropriétaire à l’égard du syndicat et des autres occupants.
Les règles d’urbanisme doivent également être respectées. En dehors des secteurs protégés, une piscine dont le bassin ne dépasse pas 10 m² est généralement dispensée de formalité, sous réserve des règles locales. Entre 10 m² et 100 m², une déclaration préalable est en principe requise. Les piscines dont la superficie est inférieure ou égale à 100 m² relèvent du régime prévu par l’article R. 421-9 du Code de l’urbanisme, lorsqu’elles ne sont pas couvertes ou lorsque leur couverture demeure inférieure à 1,80 mètre.
L’accord de la copropriété et l’autorisation d’urbanisme sont deux exigences distinctes. L’autorisation donnée par l’assemblée générale ne dispense pas d’effectuer les démarches auprès de la mairie. Réciproquement, une autorisation administrative ne confère aucun droit à réaliser des travaux interdits par le règlement de copropriété ou non autorisés par l’assemblée générale.
Puis-je installer une climatisation pour mon appartement ?
À l’intérieur de son appartement, un copropriétaire peut librement utiliser un climatiseur mobile, dès lors qu’aucune transformation de l’immeuble n’est nécessaire et que l’appareil ne provoque pas de nuisances excessives.
La difficulté apparaît avec les systèmes de climatisation fixes comportant une unité extérieure.
Le bloc extérieur est généralement installé sur une façade, une terrasse, un balcon, une toiture ou dans une cour. Même lorsque l’appareil repose sur une partie privative, son installation peut modifier l’aspect extérieur de l’immeuble. Elle implique également souvent le percement de la façade pour le passage des gaines et des canalisations.
Dans cette hypothèse, le copropriétaire ne peut pas se contenter d’informer le syndic. Il doit obtenir, avant le commencement des travaux, l’autorisation de l’assemblée générale à la majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965. Cette majorité concerne précisément les travaux effectués par un copropriétaire à ses frais lorsqu’ils affectent les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble.
La demande d’autorisation doit être suffisamment précise. Il est conseillé de transmettre au syndic, avant l’envoi de la convocation, un dossier comprenant notamment :
– l’emplacement exact de l’unité extérieure ;
– un plan ou un photomontage ;
– les dimensions et la couleur de l’appareil ;
– les modalités de fixation ;
– le cheminement des gaines ;
– le dispositif d’évacuation des condensats ;
– les caractéristiques acoustiques de l’équipement.
L’assemblée générale peut assortir son autorisation de conditions destinées à préserver l’esthétique de l’immeuble et la tranquillité des occupants : pose d’un cache, choix d’une teinte particulière, installation sur plots antivibratiles, éloignement des fenêtres voisines ou limitation du niveau sonore.
Une déclaration préalable d’urbanisme peut également être nécessaire lorsque l’unité extérieure modifie l’aspect de la façade. Les démarches administratives relatives à l’installation d’un boîtier extérieur de climatisation relèvent du régime des travaux sur construction existante modifiant son aspect extérieur.
Il ne faut surtout pas installer l’appareil avant le vote de l’assemblée générale en espérant obtenir une régularisation ultérieure. Le syndicat des copropriétaires pourrait demander la dépose de l’installation et la remise en état de la façade. Une autorisation obtenue après les travaux reste juridiquement possible, mais elle demeure incertaine et ne constitue jamais un droit.
Enfin, même régulièrement autorisée, une climatisation ne doit pas provoquer de nuisances anormales. Les vibrations, le ronronnement du moteur, les écoulements d’eau sur la façade ou sur le balcon inférieur peuvent justifier une action du syndicat ou des voisins.
Depuis 2024, l’article 1253 du Code civil consacre expressément la responsabilité de plein droit de la personne à l’origine d’un trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage. Une autorisation de l’assemblée générale ne protège donc pas le copropriétaire contre une action fondée sur les nuisances effectivement causées.
Puis-je utiliser un barbecue sur mon balcon ou ma terrasse ?
Contrairement à une idée répandue, l’utilisation d’un barbecue sur un balcon n’est pas systématiquement interdite par la loi. Elle est néanmoins étroitement encadrée.
La première règle à consulter est, une nouvelle fois, le règlement de copropriété. Celui-ci peut interdire les barbecues sur les balcons et terrasses, prohiber les appareils à charbon ou à gaz, ou n’autoriser que les équipements électriques.
Une telle interdiction est généralement justifiée par les risques d’incendie, les fumées, les odeurs et les projections susceptibles d’endommager les façades.
Le règlement sanitaire départemental, un arrêté municipal ou un arrêté préfectoral peut également limiter ou interdire l’usage du feu et des barbecues, notamment pendant les périodes de sécheresse ou de risque élevé d’incendie. Ces restrictions sont particulièrement importantes dans les régions exposées aux feux de forêt.
En l’absence d’interdiction formelle, une utilisation ponctuelle et raisonnable peut être admise. Elle ne doit toutefois pas occasionner de fumées répétées, d’odeurs persistantes, de salissures ou de risques pour les occupants voisins. L’ANIL rappelle ainsi que l’usage d’un balcon ou d’une terrasse doit respecter le règlement de copropriété et ne pas générer de nuisances telles que des odeurs désagréables liées à l’utilisation d’un barbecue.
Le caractère anormal du trouble dépendra de sa fréquence, de son intensité, de sa durée et de la configuration de l’immeuble. Un barbecue électrique utilisé exceptionnellement ne sera pas apprécié de la même manière qu’un barbecue à charbon allumé plusieurs fois par semaine sous les fenêtres des autres copropriétaires.
La prudence commande donc de privilégier un appareil électrique, stable et éloigné de la façade, des stores, des végétaux et des matériaux inflammables. Il convient également de ne jamais laisser l’appareil sans surveillance et de vérifier les conditions du contrat d’assurance habitation.
Lorsque les fumées et les odeurs deviennent répétitives ou excessives, les voisins peuvent demander l’arrêt de l’usage, solliciter l’intervention du syndic et, si nécessaire, engager une action fondée sur le règlement de copropriété ou sur les troubles anormaux du voisinage.
En copropriété, le confort estival reste une liberté surveillée
Piscine, climatisation et barbecue ne sont donc ni totalement libres ni systématiquement interdits.
La réponse dépend toujours de la nature juridique de l’espace concerné, du contenu du règlement de copropriété, de l’importance des travaux, de leur incidence sur les parties communes ou sur l’aspect extérieur de l’immeuble, ainsi que des nuisances susceptibles d’être causées.
Avant toute installation, le copropriétaire avisé doit adopter quatre réflexes :
- consulter attentivement le règlement de copropriété ;
- interroger le syndic sur la qualification du jardin, du balcon ou de la terrasse ;
- solliciter l’autorisation préalable de l’assemblée générale lorsque les parties communes ou l’aspect extérieur sont affectés ;
- vérifier auprès de la mairie les règles d’urbanisme et les éventuelles restrictions locales.
L’été autorise la détente, mais il ne suspend ni le règlement de copropriété ni les règles du voisinage. En matière de copropriété, mieux vaut une autorisation demandée avant les travaux qu’une dépose ordonnée après la rentrée.
