Malgré un contexte économique difficile, le marché des bureaux est resté attractif à Marseille en 2022. Mais il est voué aujourd’hui à se réinventer pour proposer des espaces modernes et confortables aux salariés de plus en plus tentés par le télétravail. Décryptage.
« 2022 a été une année de résilience », selon Valérie Mellul, présidente de NCT, une agence de conseil en stratégie immobilière, descendue de la capitale pour proposer avec ses collaborateurs locaux un décryptage sur la situation dans la cité phocéenne.
Aix-Marseille se maintient sur le podium des régions
Dans un contexte national perturbé par l’inflation, la vente de bureaux est restée dynamique l’année passée dans la Métropole Aix-Marseille-Provence qui maintient sa place sur le « podium des régions », derrière Lyon et Lille, avec une « demande placée » de 159 300 m². Un résultat en ligne avec 2021 (+2%) et supérieur de 25 % à la moyenne des cinq dernières années.
Valérie Astruc, la directrice adjointe de l’équipe bureau de NCT à Marseille, note « une forte prépondérance » du centre-ville de Marseille dans ces résultats. À lui seul, le secteur d’Euromed représente un tiers des transactions, suivi par l’hypercentre, qui monte, et les quartiers Sud qui stagnent. L’Est et le Nord de Marseille arrivent en queue de peloton.
Elle souligne que « la part de neuf et de restructuré ne représente que 9 % ». Avec une conséquence : le marché est en tension, car « les produits de dernière génération sont très recherchés en raison de leur confort et de leur efficience énergétique ».
Réinventer les espaces de travail
Un autre défi de taille bouscule le marché des bureaux : l’avènement du télétravail. Selon NCT, 42 % des salariés en France travailleraient désormais chez eux « entre 2 à 3 jours par semaine ». Et 41 % des entreprises affirmeraient que « la recherche accrue de flexibilité des modes d’occupation va bouleverser leurs choix d’implantation ».
Antoine Combe, directeur associé chez NCT, voit se dessiner aujourd’hui sur le marché « une recherche d’immeubles différents pour travailler ». Il constate que « certains sont presque vides parce que les employés n’ont plus envie d’y aller ».
« Le covid a accéléré les tendances, concède Valérie Mellul. Mais on a envie de faire revenir les salariés dans les bureaux. Il faut les faire vibrer de nouveau. Ils ont besoin de quoi ? Il ne faut plus faire des clapiers à lapins, mais de véritables lieux de vie. Les DRH et les acteurs immobiliers y réfléchissent. Et il faut ramener tout le monde dans des centralités, proche des transports en commun ».
« C’est à Marseille qu’il y a la plus grande énergie »
Alors que l’immobilier tertiaire est appelé à se réinventer, de nombreux projets pourraient contribuer à définir une nouvelle ambition pour les bureaux du futur à Marseille. Parmi les plus attendus, la transformation du hangar du J1 en La Passerelle par ADIM et Vinci, un immense centre de loisirs qui devrait abriter des espaces de bureau et du coworking. « On a envie de voir ce programme sortir de terre, on l’attend », lance Antoine Combes, alors que le Port a laissé entendre que le calendrier du projet pourrait être décalé.
D’autres programmes immobiliers de grande ampleur devraient transformer le paysage d’Euroméditerranée ces prochaines années, avec la réhabilitation des Halles Ford, rue de Lyon, pour y installer le siège de Vinci Construction. Mais aussi la création par Unitel Group d’un nouveau campus numérique baptisé « Théodora », voisin du futur parc des Aygalades. Ou encore la réalisation de l’écoquartier des Fabriques et de l’immeuble de bureaux The Shed par Bouygues Immobilier. À noter enfin la livraison cette année du Mirabeau, un nouvel immeuble de 22 étages, entre La Marseillaise et la tour CMA CGM.
Si l’enjeu des prochaines années est de créer de nouveaux lieux de travail qui invitent à « collaborer, créer, innover, partager et célébrer grâce à des surfaces plus flexibles », la cité phocéenne est a priori bien placée pour relever le défi, selon Olivier de Molliens, directeur Général Adjoint chez NCT. « C’est ici qu’il y a la plus grande énergie. C’est ici qu’il y a le plus d’agilité et d’inventivité. On ne ressent pas la même chose à Lille ou à Bordeaux. À ce niveau, on peut dire que Marseille est en haut du podium ». Une « première » place à confirmer.
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