La Fédération Nationale de l’Immobilier (FNAIM) dévoile ses chiffres de 2022 et ses perspectives pour 2023. Décryptage avec les professionnels du territoire marseillais.

En 2022, le marché de l’immobilier en France est resté dynamique. C’est ce qu’indique la Fédération Nationale de l’Immobilier Aix-Marseille-Provence (FNAIM AMP) qui dévoile les chiffres de l’année écoulée. Plus d’un million de ventes ont été réalisées entre novembre 2021 et novembre 2022, ce qui en fait « la deuxième meilleure année depuis 20 ans ».

Au niveau régional, Marseille fait figure de leader en réalisant 14% des ventes du territoire. La cité phocéenne est suivie par Nice, puis Toulon, dont l’attractivité est en forte hausse depuis quelques années.

Augmentation des taux d’intérêt

« Le marché a été boosté depuis 2016 par des taux d’intérêt très bas mais leur progression depuis la rentrée est en train de changer la donne, indique François-Xavier Guis, président de la FNAIM AMP. Désormais, il y a une vraie négociation qui se remet en place entre les vendeurs et les acheteurs. Et on revient à des délais normaux ». Une évolution qui pourrait conduire à une baisse des ventes cette année au niveau national. Jusqu’à -10% selon les estimations du syndicat.

Il y a une vraie négociation qui se remet en place entre les vendeurs et les acheteurs.

À Marseille, le marché s’est maintenu en 2022 à un très haut niveau d’activité, comme en 2021, avec une hausse des prix estimée à +7 %, soit une augmentation réelle de +1,1 % une fois « corrigée de l’inflation ». La FNAIM dévoile le palmarès des arrondissements les plus chers [voir encadré plus bas].

Le 5e fait son entrée dans le top 4, devancé par le 6e, le 8e et le 7e qui maintient son avance. En bas du podium et sans surprise, les 3e, 14e et 15e arrondissement affichent les prix les plus bas. Le prix moyen des logements dans la cité phocéenne s’établit désormais à 3085 euros par m2.

Un nouveau prisme écologique

« Il y a une très forte disparité des prix aujourd’hui à Marseille entre les biens avec extérieur et les biens sans extérieur », souligne Olivier Chartier. Il note cependant qu’un nouveau clivage est en train d’apparaître entre les logements qui ont déjà bénéficié d’une rénovation énergétique et ceux qui nécessitent des travaux d’isolation. Leurs coûts pouvant s’élever à 10 000, voire 20 000 euros, ils représentent une part non négligeable dans le cadre d’un projet d’acquisition.

Les passoires thermiques sont la nouvelle fracture.

« Notre région a longtemps été en retard sur la transition écologique, concède Mathieu Favargiotti, agent immobilier dans l’est du département. Sans doute car nous bénéficions d’un climat plus doux. Mais aujourd’hui les travaux énergétiques rentrent dans la conscience collective ». Ce nouveau prisme écologique change la donne. À Marseille, les passoires thermiques subissent une baisse des prix. Elles sont la « nouvelle fracture ».

François-Xavier Guis confirme que les banques se montrent prudentes et veulent connaître le coût global des opérations d’acquisition : « Quelle enveloppe est à prévoir pour les travaux énergétiques ? ». Mais aussi « Quels seront les coûts de transport en fonction du lieu de travail ? Pourra-t-on installer une prise pour les véhicules électriques ? ».

immobilier, Les prix de l’immobilier ont continué de grimper à Marseille en 2022, Made in Marseille

Les locations Airbnb dans le viseur

L’encadrement des loyers souhaité par la municipalité et désormais appuyé par la Métropole, afin de lutter contre le logement cher, suscite également des craintes au sein du syndicat : « C’est une annonce politique qui risque de faire peur aux investisseurs ». Pour ses membres, c’est un faux débat. Ils estiment que « les loyers sont stables » dans la cité phocéenne et que « le blocage des loyers est déjà existant, en-dehors de travaux justifiés. On rajoute simplement une usine à gaz ».

Il y a un marché gris qui est là, qui enlève du logement aux Marseillais.

Leur cheval de bataille, c’est avant tout les locations Airbnb. « Il y a un marché gris qui est là, qui enlève du logement aux Marseillais et on est au côté de la Ville de Marseille pour le combattre », assure François-Xavier Guis qui déplore le nombre considérable de locations saisonnières autour du port et dans l’hypercentre alors que « les jeunes, sensibles aux questions climatiques, ont envie de s’installer en centre-ville » note Laurence Pont. « Ce ne sont plus des logements mais des commerces. Et les hôteliers aussi en pâtissent ».

L’augmentation du nombre de logements vacants à Marseille inquiète également. Selon Laurent Alphonse, cette situation a pour origine deux causes. « Il y a des propriétaires qui n’ont pas besoin de percevoir de loyer, estime-t-il, et d’autres qui n’ont pas les moyens de mettre aux normes leur logement ». Ceux-là, justement, finissent bien souvent par céder leur bien à un « investisseur Airbnb ».

Priorité au diagnostic des immeubles

La fin annoncée des aides municipales pour les ravalements de façade ne semble pas en revanche émouvoir le syndicat qui considère que cette mesure avait avant tout une « visée esthétique ».

Vérifier la structure des immeubles, c’est essentiel, comme le contrôle technique d’un véhicule.

« Des aides ont été accordées sans diagnostic. Nous demandons à ce que le diagnostic de la structure des immeubles soit prioritaires sur les façades. C’est essentiel, comme le contrôle technique d’un véhicule. Avant de savoir si on consomme beaucoup d’énergie, on veut d’abord savoir si le plancher tient. Notre objectif c’est de loger tous les Marseillais dans de bonnes conditions ».

Pour l’année 2023, la FNAIM se veut en tout cas rassurante vis-à-vis de ceux qui veulent continuer d’investir dans l’immobilier. « Si les gens peuvent accéder à un crédit, il faut acheter, assure Olivier Chartier. Sur le temps court, il peut y avoir des fluctuations. Mais sur le temps long, la hausse des valeurs est naturelle ». L’attitude des banquiers cette année sera néanmoins déterminante.

Prix des appartements par arrondissement à Marseille (en euros/m2) au 1er janvier 2023

  • Marseille 1er : 3 320
  • Marseille 2e : 3 660
  • Marseille 3e : 2 009
  • Marseille 4e : 2 956
  • Marseille 5e : 3 787
  • Marseille 6e : 4 164
  • Marseille 7e : 5 180
  • Marseille 8e : 4 490
  • Marseille 9e : 3 125
  • Marseille 10e : 2 910
  • Marseille 11e : 3 084
  • Marseille 12e : 3 584
  • Marseille 13e : 2 806
  • Marseille 14e : 1 764
  • Marseille 15e : 1 446
  • Marseille 16e : 3 216
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