[Immobilier] Le marché reprend des couleurs à Marseille et Aix

Après une année 2014 en dents de scie, le marché de l’immobilier ancien semble reprendre des couleurs. Lors d’une conférence de presse, la Fédération nationale de l’immobilier (FNAIM) a présenté un bilan pour l’année 2015.

Au cours de l’année, le ralentissement de la baisse des prix s’est stabilisé autour de 2,1%. Didier Bertrand du bureau FNAIM 13 à Marseille explique que quatre grandes tendances se sont dégagées durant l’année écoulée. « Il y a une reprise du nombre de transactions. La baisse des prix s’est stabilisée. Nous sommes désormais sur un marché d’obligation et non de confort. Et enfin, les acquéreurs et les vendeurs sont devenus matures ».

En somme, les volumes sont plus importants, le marché s’est légèrement fluidifié et est redevenu actif. La baisse des prix s’est stabilisée à -2,1% du fait des taux d’intérêts bas et donc attractifs. De ce fait, de nombreux locataires ont décidé d’acheter et les vendeurs, quant à eux, ont décidé d’adapter le prix de vente au prix du marché. Enfin, la plupart des ventes vient d’une obligation comme une mutation, une naissance ou encore un divorce.

Focus sur l’immobilier marseillais par arrondissements

« Marseille est une ville très particulière. Elle est bordée par la mer, le port puis des arrondissements avec de la verdure et les quartiers nord. Cette spécificité fait que nous avons des prix très disparates sur toute la ville, dans un même quartier, une même rue » nous explique Bruno Segall du bureau FNAIM avant de nous présenter les tendances par arrondissements.

Le 1er et 6e arrondissement : Des quartiers disparates

Le 6e arrondissement : Globalement un très bon secteur où les demandes sont plus nombreuses que les offres. Le 6e arrondissement présente de sérieux avantages comme les commerces, de beaux appartements – rue Paradis ou encore rue Edouard-Delaglade. Le plus de ces rues ? Une taxe foncière, une taxe d’habitation bien moindres que dans le 8e précise Bruno Segall. « Si il y a peu de terrasses, on y trouve de très beaux volumes avec des prix qui restent adéquats pour le marché, entre 2 500 et 2 800 € le m². Ce sont essentiellement des professions libérales qui y habitent ».

Le 1er arrondissement en difficulté : Le 1er est présenté comme très compliqué avec notamment le secteur Rome, Noailles. « L’immobilier va de pair avec l’immobilier d’entreprise. C’est une partie de la ville qui a énormément perdu de sa valeur. Comparé à un bien situé dans le 6e, un bien dans cet arrondissement perd deux fois de sa valeur. Et le tramway n’a pas apporté ce qui était escompté » explique Bruno Segall.

Les 2e et 3e arrondissements – Entre valeurs sûres et doutes

La partie Vieux Port marche très bien avec les immeubles Pouillon qui sont très demandés. Sur cette partie, les prix peuvent aller jusqu’à 9000 euros le m² et 10 000 euros pour un dernier étage, toit-terrasse. La re-qualification du Vieux Port, le MuCEM, les promenades sont autant d’atouts mis en avant dans l’attractivité de ce secteur.

« Cela a amené une vraie qualité de vie. On a pas l’impression d’être en plein centre ville ». Pour ce qui est du 2e arrondissement, bord de mer, vers le MuCEM, les Terrasses du Port, l’avis est plus mitigé. « C’est un micro-marché qui est en train de se tâter. Que va-t-il devenir ? Pour l’instant, nous avons du mal à nous faire une idée. Par exemple, les premières lignes devant les Terrasses ont leurs façades rénovées, cages d’escaliers rénovées et le reste est parfois en mauvais état. C’est resté comme il y a 10 ans… ».

Pour ce qui est de la partie des Docks jusqu’à Sadi Carnot, la situation est la même avec un manque de mouvement aussi bien côté rénovation, qu’installation d’enseignes. Des rénovations du côté de la Belle de mai, La Friche sont également attendues pour que le secteur puisse lui aussi reprendre des couleurs.

Les 4 et 5e arrondissements – Meilleur rapport qualité prix marseillais

Voilà les deux arrondissements gagnants. Présentés comme très attractifs avec des commerces, des transports, une vie associative pour les plus jeunes et les moins jeunes très développée, une vie de quartier.

« Le tramway a fonctionné dans ces arrondissements pour preuve, le boulevard Chave a vraiment changé de visage. C’est un secteur en plein boom qui a réussi sa mutation. Proches des axes autoroutiers, vous êtes également à quelques mètres du centre ville sans en subir l’agitation. Vous y trouvez de beaux appartements avec de beaux volumes avec un mix entre du semi-récent, de l’ancien et du très ancien. Dans ces arrondissements, on y retrouve beaucoup de salariés d’euromed qui y accèdent directement par le tramway. C’est le secteur le plus intéressant de Marseille en terme de taxes ».

Les 7 et 8e arrondissements – Deux arrondissements très attractifs

Le 7e arrondissement est le secteur le plus prisé de Marseille. Les taxes y sont donc les plus élevées. Cet arrondissement présente un certain art de vivre, une proximité avec la mer, proche des entrées d’autoroutes. « On est dans du centre tout en étant à la campagne et à la mer. J’ai vendu en décembre un appartement de 200 m² dans une résidence de prestige à 2,2 millions d’euros. En revanche, rue d’Endoume, on peut trouver des appartements très bien à 2 000 € le m² » nous confie Bruno Segall. Pour ce qui est du 8e, ce sont surtout des familles avec de jeunes enfants qui s’y installent grâce à l’accès aux transports.

Les 9 et 12e arrondissements : Des secteurs privilégiés

« Ce sont deux arrondissements qui se portent bien avec la spécificité d’être très verts ! Le 12e est assez demandé. Il y a de vrais aficionados de cet arrondissement et ceux qui y sont nés ne le quitteraient pour rien au monde » nous explique Bruno Segall. Quant au 9e arrondissement, de nombreux promoteurs s’y intéressent du fait des nombreux terrains qui pourraient y voir fleurir quelques immeubles.

Les 10 et 11e arrondissements – Des extérieurs marseillais agréables

Ces arrondissements présentent des co-propriétés sécurisées, avec des charges modestes. Ce sont avant tout des secteurs attractifs pour les familles. « C’est un secteur qui n’a jamais explosé. Vous pouvez y trouver un T4 à 185-190 000 euros, avec un petit extérieur, une place de parking, dans une résidence sécurisée avec un gardiennage et des charges modestes ».

Le 13e arrondissements : Un quartier à part

A la limite des quartiers nord, le 13e arrondissement garde encore une réelle spécificité de coeur de village comme par exemple Les Olives ou encore Château-Gombert. « Certes, on ne nous demande pas du 13e mais les personnes qui y sont nées ne veulent pas en partir. C’est un secteur qui garde encore de son attractivité ».

Les 14, 15 et 16e arrondissements : Les quartiers compliqués

Le secteur des quartiers nord est un secteur en réelle difficulté où les prix sont en chute libre. « Le prix d’un bien dans ce secteur a été divisé par deux par rapport à il y a 10-20 ans. Un T3 de 75m2 dans une jolie co-propriété, à 125 000 €, je n’arrive pas à le vendre » explique Bruno Segall . Néanmoins, certains quartiers semblent y échapper comme Saint-Henri, Saint-André et l’Estaque qui ont gardé le charme des villages.

Focus sur l’immobilier d’Aix-en-Provence

Pascal Boyer du bureau FNAIM 13 à Aix-en-Provence nous a présenté les tendances pour cette ville. Globalement, le marché de l’immobilier a retrouvé des couleurs courant année 2015.

« Le mythe de la ville chère est faux. Les prix ont chuté de 10 à 15% durant les 5 dernières années dans les gammes moyennes, et au-dessus ça avoisine les 20%. Aujourd’hui, les 3 pièces deviennent accessibles pour beaucoup de personnes. Nous avons également réalisés beaucoup de ventes de primo-accédants en 2015. Essentiellement des 2-3 pièces à 180-200 000 € dans des immeubles des années 60/70 ».

En revanche, pour ce qui est de la partie résidentielle, des maisons, le marché semble être beaucoup plus timide. Les banlieues immédiates comme Luynes, Puyricard, Meyreuil sont affectées.

« Les prix ont chuté pour les maisons et malgré ça les gens hésitent. Les maisons ne sont plus forcément aux normes et demandent forcément des travaux d’aménagements. Aujourd’hui, une maison à Puyricard de 100m²  à 400 000 euros se vend difficilement ».

Si l’ancien est légèrement boudé, le neuf fait son apparition dans la ville du Roy René et pourrait bien redistribuer les cartes. « 700 logements arrivent sur le marché grâce au PLU qui a libéré le foncier. Des terrains proches centre ville comme chemin de Bouhenour, la Beauvalle, vont être aménagés. Pour le neuf, il faudra compter entre 4 800 et 5 500 € le m² alors que pour l’ancien, c’est aux alentours de 4 500 € ».

Enfin, pour ce qui est des demandes, le centre ville reste le plus prisé. Les prix moyen des ventes pour Aix-en-Provence est de 200 000 €.