À Gèze, le méga-campus d’intelligence artificielle Theodora doit être livré en 2029

Le chantier de Theodora, projet de méga-campus d’intelligence artificielle porté par Unitel Group, doit débuter fin 2026 à Gèze pour une livraison prévue en 2029.

À Marseille, Theodora n’est pas la chanteuse qui rafle tous les prix. C’est le méga-campus de 35 000 m² dédié à l’intelligence artificielle en projet dans le quartier Gèze, en face du futur poumon vert du parc des Aygalades (15^e).

Alors que ce projet ambitieux est annoncé depuis 2019 par Unitel Group, il n’a refait surface que cinq ans plus tard. Après de longues fouilles archéologiques, le deuxième permis de construire a été déposé fin 2024. L’enquête publique s’est ensuite déroulée l’été dernier avant un permis définitivement purgé en fin d’année.

« En sept ans, le projet n’a pas changé. Il doit être un campus pour que tous les Marseillais se forment à l’IA. Personne ne doit être laissé au bord de la route. L’IA est la quatrième révolution industrielle qui transforme la mobilité, la relation au temps et les modèles économiques », soutient Kevin Polizzi, patron d’Unitel Group.

Ce dernier annonce que le chantier va donc enfin pouvoir commencer. « La pose de la première pierre est prévue en septembre 2026 pour un début de chantier dans la foulée. Le campus de Theodora devrait donc être livré en 2029 », assure l’entrepreneur marseillais, confiant.

Des discussions avec une grande école d’ingénieurs

D’ici là, Gèze sera devenu un croisement des mobilités au nord de Marseille, avec le tramway, le métro et le BHNS, connecté aux autoroutes et proche des datas centers installés sur le port. « Les gens vont se croiser matin, midi et soir. Ce sera la future place du Châtelet, veut croire Kevin Polizzi. C’est pour cette raison que nous avons choisi de nous installer ici ».

Ce futur hub de mobilités doit ainsi permettre d’attirer des entreprises locales dans le numérique, l’IA ou la formation à l’IA. « On veille à rester dans cette ligne pour faire écosystème », estime le Marseillais. Au total, 19 400 m² du bâtiment principal seront ainsi dédiés à du bureau.

Au sein de ce même ensemble de bâtiments, Unitel Group a programmé un espace de 5 670 m² de formation. Le groupe est en « discussions poussées » avec une grande école d’ingénieurs française, comme souhaité dès la présentation du projet. L’accueil d’une deuxième école d’ingénierie, dans l’écoconstruction et décarbonation, est aussi dans les tuyaux.

4670 m² d’hébergement

Theodora prévoit également la construction d’une tour qui comprendra 4 670 m² d’hébergement. « Soit on étend TheCamp hôtel, soit on le fournit à un gestionnaire de chambres étudiantes », annonce Kevin Polizzi. Cela représenterait 150 chambres.

« On ne va pas construire du logement classique, tient à préciser l’entrepreneur. Nous ne souhaitons rentrer en aucun cas en concurrence avec l’opération Euroméditerranée ». Le site de Theodora n’est, en effet, pas installé sur le périmètre de l’aménageur public.

Mais ses aménagements, comme la requalification de l’axe Cap Pinède – Capitaine Gèze achevée en 2025, favorisent la commercialisation du projet. Theodora doit ainsi s’inscrire dans le quartier et servir autant aux entreprises qu’aux habitants, « comme l’ancienne adjointe à l’urbanisme Mathilde Chaboche l’a voulu », rappelle Kevin Polizzi, sur la même longueur d’ondes.

1 000 m² de restaurants « inhabituels » et 6 000 m² de parc au cœur de Theodora

C’est pourquoi le projet propose aussi une crèche de 600 m², ouverte aux salariés du site et aux habitants du quartier, une salle de sport de 380 m² et un pôle santé de 235 m².

Le campus accueillera également 1 000 m² de restaurants. « Ce seront des restaurants inhabituels. On va innover. Il y aura du spectacle, du sport, des loisirs… On a regardé ce qui existe du côté des États-Unis et de l’Asie… Ça va être dingo », promet Kevin Polizzi.

Le tout sera ceinturé par un parc de 6 000 m² contre les 460 m² existants, enrichi par la renaturation du ruisseau des Aygalades. Y sera aménagé un amphiparc de 300 places, dix terrasses et une ripisylve (végétation en bordure du ruisseau) de 850 m².

« Le plus gros projet immobilier absent des débats »

Aucun preneur n’est à ce stade connu. Mais Unitel Group a déjà commencé la commercialisation des locaux de son côté. Le groupe prend donc actuellement en charge la totalité du projet, soit 111 millions d’euros.

L’entreprise fera néanmoins appel aux banques une fois que la commercialisation aura atteint les 50%. « Aujourd’hui, il faut prouver un certain niveau d’intérêt pour que les partenaires bancaires nous suivent », explique l’entrepreneur de la Tech.

Ce dernier regrette néanmoins que « le plus gros projet immobilier de la décennie à Marseille soit absent de tous les débats aux municipales (…) Certains ne savent même pas qu’il existe et proposent des campus IA au Centre Bourse ». Un petit tacle en référence au programme du candidat d’extrême droite, Franck Allisio (RN). Mais ce sera bien le prochain ou la prochaine maire de Marseille qui posera, dans quelques mois, sa première pierre.