La hausse des taux d’intérêt a ralenti le marché de l’immobilier ces derniers mois et freine les potentiels acheteurs. Pourtant, de nombreuses aides, souvent méconnues, existent pour faciliter l’achat dans le neuf. Décryptage à Marseille avec le groupe Icade.
Les prix baissent sur le marché national de l’immobilier et stagnent à Marseille. Ce qui pourrait s’apparenter à une bonne nouvelle pour les acheteurs en masque une mauvaise. Ce tassement est lié à la difficulté que rencontrent les foyers pour emprunter depuis l’explosion des taux d’intérêt.
L’accession à la propriété reste malgré tout une aspiration bien ancrée en France où 65 % des ménages sont propriétaires de leur résidence principale. Ce chiffre cache d’importantes disparités, avec un pourcentage plus élevé dans les campagnes et les villes périurbaines et un taux plus faible dans les grandes agglomérations où les prix demeurent moins abordables. Combiné à la hausse des taux d’intérêt, y acheter son logement peut aujourd’hui se transformer en un parcours du combattant. Il existe néanmoins des dispositifs dans le neuf qui permettent d’aider les primo-accédants.
« Nos clients ont perdu environ 26 % de leur capacité d’emprunt »
« Au niveau des taux d’intérêt, on est passé de 1,5 % au premier trimestre 2022 à 4,5% aujourd’hui, nous indique Jean-Vincent Amisse, directeur commercial Méditerranée chez Icade. C’est une hausse très importante. Nos clients ont perdu environ 26 % de leur capacité d’emprunt. C’est l’équivalent d’une chambre en moins lors de l’achat d’un appartement ».
Si les taux d’intérêt pourraient encore grimper au début de l’année 2024 pour atteindre le seuil symbolique des 5 %, la hausse pourrait être suivie d’une stagnation, avant une éventuelle décrue si l’inflation venait enfin à ralentir.
Dans ce contexte, les acheteurs se montrent pour l’instant frileux et prennent le temps de comparer. Alors que ce rééquilibre dans le rapport de force entre vendeurs et acheteurs a contribué à faire baisser les prix dans la plupart des grandes villes françaises, la cité phocéenne est restée jusqu’à présent à l’écart de cette tendance, en raison notamment de la pénurie de logements et d’un rattrapage du coût au mètre carré.
Des avantages non négligeables dans le neuf
Pour aider les acheteurs à acquérir leur premier bien immobilier, de nombreux dispositifs sont aujourd’hui accessibles sur le marché des logements neufs. « Ils sont souvent méconnus, alors qu’ils présentent beaucoup d’avantages », souligne Jean-Vincent Amisse.
Parmi eux, le Prêt à taux zéro prolongé jusqu’en 2027. Grâce à l’augmentation du plafond de revenus, sa cible va être élargie dès 2024 pour que le plus grand nombre de foyers soient éligibles. La prise en charge par l’État passe de surcroît de 40 % à 50 %. « Sur 100 000 euros d’acquisition, ça veut dire 50 000 euros à taux zéro. Certaines banques participent aussi à ‘l’effort’ en ajoutant 10 à 20 000 euros supplémentaires à ce taux. Ça permet de rééquilibrer par rapport aux taux d’intérêt ».
Il est par ailleurs possible, toujours pour les primo-accédants et dans certains secteurs, d’acquérir un logement neuf à prix réduit grâce à un taux de TVA de 5,5% au lieu de 20%.
À noter enfin que les frais de notaire dans le neuf s’élèvent à environ 2,5 % du prix du bien, contre 7 % dans l’ancien, et qu’un logement neuf peut aussi bénéficier de deux ans d’exonération de taxe foncière selon la commune. « En cumulant tous ces avantages non négligeables, la mensualité de remboursement pour un appartement neuf peut être comparable à celle d’un appartement ancien. », pointe le directeur commercial.
Le Parc des Arts, l’exemple d’une résidence accessible
À Marseille, les acheteurs en quête d’un bien neuf à coût réduit peuvent se tourner aujourd’hui vers le « Parc des Arts » dont la construction débute pour une livraison au premier trimestre 2026. Ce nouveau programme immobilier porté par Icade dans le 9e arrondissement, à proximité du métro Dromel Sainte-Marguerite tout en étant proche de nombreux espaces naturels, est situé dans un secteur éligible à la TVA réduite.
En retrait du boulevard Romain Rolland, les logements du T2 au T5, vont s’élever au milieu d’un vaste îlot de verdure. « Tous les appartements auront accès à un extérieur, que ce soit une terrasse, un balcon ou bien un jardin, c’est assez rare », souligne Jean-Vincent Amisse, qui précise que le stationnement sera uniquement en sous-sol pour ne pas encombrer l’espace en surface. La résidence, entièrement équipée en domotique connectée, sera également dotée d’une conciergerie et d’une crèche.
L’opération prend place à l’endroit où se trouvait auparavant Buropolis. Cet immeuble de neuf étages, qui était voué à la destruction, avait accueilli pendant deux ans l’association Yes We Camp et environ 250 artistes, peintres et sculpteurs. Afin de pérenniser l’empreinte culturelle du site, « une résidence d’artistes » et « une galerie d’exposition » devraient s’installer au sein du Parc des Arts, qui pourrait voir revenir d’anciens occupants du tiers-lieu.
Visitez le programme « Parc des Arts » en 3D en ligne et à l’Icade Store
