Le patrimoine municipal de la Ville de Marseille est au cœur d’une stratégie de rationalisation et de modernisation. Un schéma directeur immobilier se dessine pour optimiser la gestion immobilière, faire des économies et créer des logements.
C’est une démarche au long cours. Un processus indispensable. En 2019, lors de la précédente mandature, la Chambre régionale des comptes a publié un rapport pointant sévèrement l’absence d’une politique immobilière cohérente dans la cité phocéenne. La CRC indiquait que de nombreux bâtiments municipaux étaient sous-utilisés ou inadaptés aux besoins actuels, ce qui entraîne des coûts de maintenance élevés et une inefficacité générale.
En réponse, la nouvelle équipe municipale a entrepris un vaste audit de ses biens. « Il a fallu deux ans et demi pour faire tout ça », note Éric Méry, conseiller municipal spécial, délégué à l’Urbanisme, soulignant la complexité de la tâche.
Cet inventaire a conduit à la mise en place d’un schéma directeur immobilier pour moderniser leurs infrastructures et optimiser leur gestion immobilière. D’autres villes de France comme Lyon, Toulouse ou encore Nice, dont la municipalité marseillaise s’est inspirée, ont mis en place ce types d’outils pour rationaliser leurs équipements.
Une douzaine de pôles stratégiques
À Marseille, ce schéma concerne une quarantaine de bâtiments municipaux hébergeant des directions et dispersés dans toute la ville. L’objectif est de regrouper les services administratifs « sur 12 à 13 pôles stratégiques, modernes, adaptés au travail d’aujourd’hui plutôt que des vieux sites qu’on garde pour rien et des passoires énergétiques », précise Éric Méry.
Le schéma directeur immobilier prévoit la rénovation de certains bâtiments pour des mises en conformité et pour répondre aux normes énergétiques modernes. Des bâtiments utilisés à 50% de leur capacité seront pleinement occupés pour libérer d’autres sites. Exemple avec l’immeuble de la direction des Sports, rue André Allar (15e). « On va transférer des équipes pour l’occuper complètement », ajoute l’élu.
L’accent est également mis sur l’accompagnement des agents municipaux dans ces changements. « Déplacer des agents demande de la planification et de la concertation. Ce n’est pas un jeu vidéo », poursuit-il, précisant que des arbitrages sont nécessaires avec les différents services et les organisations syndicales.
Un projet de logements dans l’ancien hôtel des Capucins
Parmi les premières initiatives lancées pour optimiser son patrimoine, la cession de certains biens à travers des appels à manifestation d’intérêt. Un AMI vient d’ailleurs de s’ouvrir sur un îlot du côté de Gambetta, pour l’ancien hôtel des Capucines, de 700 m2 en R+4.
Si « tout le monde peut se positionner », l’enjeu reste de faire du logement dans un contexte de crise nationale. « Ce site devra faire l’objet d’un projet exemplaire de logements, au moyen d’une réhabilitation du bien, avec une surélévation possible du bâtiment. Une programmation innovante animera les rez-de-chaussée », indique l’AMI.
« Nous allons voir si c’est un succès, de sorte que lorsque le schéma directeur immobilier sera mis en route, on sache se retourner quand on aura des fonciers à céder, et qu’on le fasse de manière transparente. Pas de gré à gré, comme ça a pu se faire à certains moments ».
Autre projet à plus long terme, un bâtiment rue Montgrand qui abrite une direction de la Ville. « Il a vocation à être libéré et cédé. À cet endroit-là, une opération de logements est envisageable, mais ce ne sera pas avant trois ou quatre ans. On verra à ce moment-là quels seront les besoins. S’il y a toujours besoin de logements, je pense que oui, mais ça peut évoluer ».
Le patrimoine privé mis aux enchères
En parallèle, la Ville de Marseille s’attaque également à la gestion du patrimoine privé, qui comprend 18 immeubles. Il s’agit de biens qui ont été achetés il y a plusieurs années et de biens préemptés. D’autres rentrent dans le patrimoine municipal parce qu’ils sont abandonnés.
La priorité a été donnée aux biens dégradés, avec des interventions ciblées pour remettre en état les bâtiments dans les cas les plus urgents. Chaque bien a été diagnostiqué pour évaluer les besoins spécifiques et les travaux nécessaires, incluant des appartements occupés sous divers contrats de location. « Sur du diffus, on arrive à faire des travaux d’entretien pour éviter que ça tombe en ruine et que ça ne mette pas en danger la copropriété. Sur des immeubles pleins, les coûts sont trop élevés, donc nous envisageons de les céder », précise Éric Méry.
Pour optimiser la gestion de ces immeubles, la municipalité a donc initié une démarche de vente aux enchères. La première opération de ce type a concerné plusieurs biens, avec des ventes réussies. Éric Méry met en avant des acheteurs engagés dans des projets familiaux, comme pour un T2 à La Joliette. « Les propriétaires sont en train de finir les travaux ».
Il espère pouvoir en faire un « démonstrateur » pour montrer « qu’il y a un avant et un après. Et qu’ils y habitent ». Une manière aussi « de montrer de ce dont on a hérité parce qu’il y a beaucoup de bâtiments dégradés. Si on les cède, ce n’est pas pour rien ».
Suite à ce succès, une seconde vente aux enchères est prévue dans les prochaines semaines, avec plusieurs biens. Parmi lesquels un T2, rue Crignas dans le 7e et une maison boulevard Ferevoux (8e). Sur ce patrimoine privé, des appels à manifestations d’intérêt sont également prévus pour des projets de plus grande envergure.
