L’agence Ama Immobilier vient de dévoiler une carte des prix moyens des appartements par arrêt de métro et de tramway. Une lecture originale du marché marseillais qui révèle de fortes disparités.
Et si on regardait les prix des appartements à Marseille en fonction des stations de métro et de tramway ? C’est l’idée qu’ont eue Thibaud Jullien et Baptiste Coppo, co-fondateurs de l’agence AMA Immobilier, installée au Camas, dans le 5e arrondissement.
Les deux amis d’enfance ont puisé leur inspiration dans une carte du métro de Paris mise en place par la start-up Luckey Homes. L’infographie indique les tarifs médians pratiqués dans la capitale pour les loyers Airbnb d’une station à l’autre. « On s’est dit que ce serait intéressant d’adapter ce concept au réseau de transports marseillais pour la valeur des appartements, nous relate Baptiste. Il me semble que ça n’a jamais été fait ».
De fortes disparités le long des lignes de métro
L’agent nous détaille la méthode : « Nous avons utilisé les dernières données de Meilleurs Agents, publiées le 1er mars 2024, pour déterminer le prix moyen autour de chaque station en nous appuyant sur les chiffres du quartier. Pour les stations du centre-ville, qui sont plus rapprochées, nous nous sommes basés sur les rues à proximité ».
Les cinq lignes de transport représentées, qui se croisent et s’enchevêtrent dans l’hypercentre, révèlent de grandes disparités d’un bout à l’autre de leur parcours, en particulier le long du tracé du métro. La ligne M2 affiche par exemple 1811 euros au m2 au départ de Capitaine Gèze, dans le nord de Marseille, puis 1739 euros à Bougainville avant de s’envoler à 4741 euros au niveau de la station Périer, beaucoup plus au sud.
La ligne M1 fait elle aussi ressortir d’importants écarts de prix. Tandis que Malpassé et Frais Vallon, au nord-est de la ville, sont respectivement évalués à 2261 et 2202 euros, les prix grimpent en flèche entre le Vieux-Port et Castellane, pour atteindre 4082 euros à Estrangin, et un pic à 4194 euros à Saint-Barnabé. Ce noyau villageois, situé à 4 kilomètres du centre-ville, a vu le métro arriver en 2010, le plaçant à sept stations seulement de la mer. Il est aujourd’hui l’un des quartiers les plus recherchés par les acheteurs.
« Le métro n’est pas un critère majeur de valorisation »
Si la carte propose une lecture originale du marché de l’immobilier marseillais, elle n’offre néanmoins qu’une vision partielle de celui-ci, le réseau de métro et de tramway ne couvrant qu’une partie du territoire, proche de l’hypercentre.
Peut-on imaginer que les prix baissent au fur et à mesure que l’on s’éloigne de cette desserte ? « La proximité avec une station n’est pas un critère majeur de valorisation à Marseille, répond Baptiste Coppo. Aujourd’hui, les quartiers les plus chers, comme le 7e, restent mal desservis. Il y a d’autres critères qui peuvent peser plus lourd, comme la proximité avec la mer, le cadre de vie et l’urbanisme au sens large ».
L’agent estime cependant que, comme à Saint-Barnabé, « une bonne desserte peut contribuer à soutenir des prix élevés. D’autant plus que la création d’une nouvelle station s’accompagne généralement d’un projet d’urbanisme qui a vocation à améliorer l’environnement immédiat avec plus d’espace pour les piétons, une revégétalisation et une dynamisation commerciale ». Les quartiers bientôt desservis par le tramway qui s’étend vers le nord et le sud devraient donc voir leurs prix bouger. « Ceux qui souhaitent investir devront être patients », nuance-t-il.
Reprise du marché
Après une forte hausse ces dernières années, les prix immobiliers à Marseille ont baissé de 2,8% en 2023 pour les appartements et de 1% pour les maisons, selon Meilleurs agents. Quand on lui demande quelles sont les perspectives pour cette année, Baptiste estime qu’il ne s’agit « pas tant de savoir si ça va baisser ou augmenter mais quel sera le volume de transactions. Après des années record en 2021 et 2022, avec plus de 1,1 million de transactions annuelles dans l’Hexagone, il y a eu une chute importante en 2023 avec seulement 870 000 ventes ».
La faute à la hausse des taux de prêt immobilier qui ont paralysé le marché. « On n’a jamais eu si peu de crédits accordés, confirme le co-fondateur d’AMA Immobilier. On a cependant l’impression aujourd’hui que le marché, qui était en attente, va reprendre vie. Il y a eu un recalibrage des recherches qui a pris du temps mais les aspirants acquéreurs qui avaient suspendu leur projet sont en train de revenir ».
Ils devraient être aidés par les nouvelles perspectives données par la Banque centrale européenne. L’institution monétaire a en effet pris acte de la désinflation en zone euro. Le gouverneur de la Banque de France, François Villeroy de Galhau, estime « très probable » que la BCE effectue ses premières baisses de taux d’intérêt d’ici l’été.
