Dans le quartier de la Blancarde, l’immeuble « Idéal » se présente comme un projet immobilier innovant où chaque acquéreur peut inventer son futur logement. Surface, étages, agencement… un Tetris sur 6 étages pour définir un lieu de vie individuel autant que collectif.
Il ne s’agit pas d’une folie architecturale tape-à-l’œil. Dans les faits, le futur immeuble de six étages baptisé « Idéal », qui doit pousser dans une dent creuse du quartier de la Blancarde (5e) d’ici 2027, s’inspire légèrement d’un style Art déco. Il ressemble toutefois à un bâtiment contemporain très marseillais, qui ne devrait pas dénoter particulièrement dans le voisinage.
Voilà pour l’enveloppe. Mais c’est à l’intérieur que le projet se veut le plus innovant. « Les logements sont totalement personnalisables et évolutifs », explique Billy Guidoni, président de Modus Ædificandi. Cette jeune société aux airs de start-up, déjà primée de nombreuses fois, développe des projets urbains, immobiliers et des solutions autour d’une fabrique de la ville « dynamique », donc évolutive.
Dans le cas de l’immeuble Idéal, cette approche s’applique d’abord aux futurs acquéreurs qui peuvent créer eux-mêmes leur logement sur une application en ligne. « Ils choisissent la surface, le nombre de pièces, l’agencement… Ils peuvent créer des duplex, des triplex… ». Dans un jeu architectural qui s’apparente « à un Tetris », aidé par des outils numériques, les architectes agenceront les commandes personnalisées.
Une équation complexe, mais « les clients font plusieurs choix, hiérarchisés par préférence. Nous ferons la meilleure combinaison pour répondre au mieux à la demande individuelle en fonction de la demande collective », explique Billy Guidoni. Ainsi, tous les appartements, qu’il considère comme des « maisons d’architectes superposées », seront différents.
Pensés comme des petits cubes dans un grand cube, les logements seront également facilement évolutifs. Avec l’ajout ou le retrait de cloisons, d’escaliers entre les étages.
Jouer collectif avec un toit-terrasse de 200 m2 et un jardin partagé
Mais « l’immeuble Idéal n’est pas seulement une personnalisation extrême du logement, et une réponse à un besoin individuel, insiste l’architecte fondateur de Modus Ædificandi. Il y a aussi un vrai intérêt pour le commun. Une réponse à des besoins collectifs, avec des espaces et usages partagés très généreux ».
Comme le toit-terrasse de 200 m2, le jardin partagé de 130 m2, ou un espace intérieur de 30 m2. « Les acquéreurs, avec un budget compris dans l’achat, vont pouvoir affréter un budget pour des aménagements et des usages qu’ils décideront ensemble ». Une cuisine d’été sur le rooftop ? Des jeux d’enfants dans le jardin ? Sport, bricolage ou cuisine pour la salle commune intérieure ?
Bail réel solidaire : on achète les murs, mais pas la terre
Concernant les prix, « ils sont tous autour de 3 600 euros le m2, avec de petites variations selon les prestations », précise Pierre Le Jeune, directeur général de Procivis Provence. La coopérative immobilière, spécialisée dans la promotion de projets d’accession sociale à la propriété, s’est associée avec Modus Ædificandi (80%/20%) pour lancer ce programme unique.
Il rappelle au passage que « depuis 2000, le revenu moyen a été augmenté par 1,4 quand le prix de l’immobilier a été multiplié par 3. L’âge des primo-accédants a donc vieilli et ils achètent souvent dans l’ancien ».
Si les prix de l’immeuble Idéal semblent abordables pour du neuf, cela ne tient pas qu’au fait qu’il soit porté par une coopérative « sans actionnaire, donc sans course à la marge ». C’est surtout qu’il sera vendu en Bail réel solidaire (BRS). Ce dispositif a la particularité de dissocier la propriété du terrain de celle du bâti.
Les acquéreurs deviendront propriétaires des murs de leur appartement, mais pas du foncier, qu’ils loueront au bailleur social Erilia entre 1,5 et 2 euros du m2. Enfin, le dispositif empêche une spéculation immobilière, avec des prix à la revente indexés.
Le projet séduit « les urbains exigeants mais pas forcément riches »
Le profil des premiers acheteurs est ainsi plutôt jeune : « les deux tiers ont entre 30 et 50 ans, pour un tiers de jeunes retraités », explique Billy Guidoni. Il les qualifie « d’urbains exigeants, éduqués mais pas forcément riches. On a pas mal de profils du monde de la culture, des architectes aussi, mais c’est très varié, car les commandes diffèrent en taille. On a quand même une demande pour un triplex de 170m2 ».
Alors que la commercialisation a débuté, les porteurs du projet se réjouissent qu’elle se rapproche des 50% nécessaires au lancement du chantier « qui débutera en 2025 », assure Pierre Le Jeune.
Côté construction, l’immeuble se veut également aux standards environnementaux modernes. Ventilation naturelle, exposition, isolation. Il mise sur une ossature béton préfabriquée localement, « avec un tiers de béton en moins que dans le traditionnel ». Et la désartificialisation de la moitié de la parcelle qui redeviendra en pleine terre.
Mais, sur la question durable, les porteurs du projet insistent surtout sur le caractère modulable et évolutif du bâtiment, qui pourra s’adapter à de futurs usages et occupants. Sans avoir à détruire et reconstruire.
