Face à la pénurie d’immeubles de bureaux neufs et à l’attentisme des investisseurs, le directeur de CBRE, Daniel Tchenio, appelle à une intervention publique pour relancer la construction.
« Nous sommes dans une période que nous n’avons jamais connue » avec « une succession de crises », comme le Covid, la crise économique, environnementale, les conflits internationaux et « une instabilité politique qui alimente l’incertitude côté investisseurs », contextualise Daniel Tchenio, directeur de CBRE Marseille, leader mondial du conseil en immobilier d’entreprise.
L’instabilité sur les questions budgétaires de la France ces derniers mois représente également un frein à l’investissement pour les entreprises. « On ne fait plus de développement, lâche l’expert. De moins en moins de boîtes ont de la visibilité sur du long terme donc elles réagissent sur du court terme ».
Mais « les entreprises ont aussi besoin de résister », affirme le directeur. En période de crise, elles recherchent des locaux plus petits. À l’inverse, en période de croissance, elles cherchent des surfaces plus grandes.
Une pénurie d’offres neuves
En revanche, malgré les besoins du marché, CBRE pointe « l’absence d’offres neuves à Marseille et sur la métropole ». Alors qu’un client sur deux privilégie l’installation dans des locaux neufs. « Tout simplement car les immeubles sont plus efficients et vertueux en termes de labellisation, de maîtrise des charges et des flux », partage Daniel Tchenio.
Cette pénurie se ressent autant au niveau des locaux d’activités « pour loger des piscinistes ou des vendeurs de voitures », illustre CBRE, que pour des surfaces de bureaux. En 2026, seul un immeuble neuf de 8 800 m2 sera livré à Marseille : le Cristallia développé par Lazard Group le long de l’avenue Delessert (5e), vers la Timone.
En 2027, sera aussi livré le Newdelec de 13 000 m2 au pied de la gare Saint-Charles (1er), dont 7 000 m2 sont déjà réservés par l’Agence régionale de Santé (ARS PACA) et 2 500 m2 par la Direction régionale des finances publiques (DRFIP). Il restera seulement 3 500 m2 qui « présentent déjà des marques d’intérêt », assure le cabinet.
La frilosité des investisseurs
Cependant, il faudrait « vendre 50 000 m2 de neuf pour répondre aux besoins », selon CBRE. Or, les investisseurs sont frileux tant qu’ils n’ont pas de garanties qu’une entreprise de taille s’installera dans un immeuble. Le projet du J1 est notamment dans cette configuration depuis plusieurs années.
Même constat sur Euromed 2, au nord de Marseille, qui enregistre 30% de la demande placée de bureaux en 2025. « Plusieurs projets d’immeubles sont dans les stocks et prévisions, avec pour certains des permis, mais ils ne se lancent pas », confie Daniel Tchenio.
Une situation similaire à Lyon
Il faut dire aussi que les prix du marché locatif de bureaux à Marseille sont assez élevés selon ces experts. Si les prix des futurs programmes de Euromed 2 « se situent autour de 245 euros du m2 », il faut compter entre 280 et 290 euros du m2 pour louer des bureaux neufs à Marseille, contre 170 et 180 à Aix-en-Provence.
« On produit un peu plus sur Aix que sur Marseille, aux Milles, La Duranne, mais pas encore suffisamment. Ça s’est développé beaucoup en périphérie. Mais dans le centre-ville d’Aix, on a un peu d’offres », assure le directeur de CBRE Marseille.
Une situation à peu près comparable à celle de la métropole lyonnaise. Cette année, les professionnels ont placé 168 000 m2 de bureaux sur Aix-Marseille. À titre de comparaison, 170 000 m2 de bureaux ont été placés à Lyon alors qu’en moyenne la ville se situe entre 250 000 et 300 000 m2.
Faire du lobbying pour les municipales
Pour inciter les promoteurs à lancer des opérations risquées, Daniel Tchenio, également président du pôle Immobilier d’entreprise de la FNAIM locale, participe à des groupes de travail avec la Chambre de commerce et d’industrie Aix-Marseille-Provence (Tous Acteurs) pour faire des propositions aux candidats pour les élections municipales qui auront lieu en mars.
« J’estime qu’on est au creux de la vague. Mais que l’on va redémarrer. J’attends que le public redémarre le moteur en envisageant de faire une charge foncière négative ou décalée dans le temps », conclut Daniel Tchenio.
