À Marseille, l’ancienne manufacture Moncada aux Crottes (15e) va subir une grande réhabilitation. « Le Hameau de la Tulipe » proposera 40 logements d’ici 2026. Malgré des prix de vente élevés pour ce quartier prioritaire, le promoteur promet des loyers accessibles aux habitants.

Le noyau villageois du quartier des Crottes dans le 15e arrondissement de Marseille, entame sa grande mutation. Comme nous vous l’annoncions en 2021, l’aménageur public Euroméditerranée a sélectionné le groupement chargé de donner une seconde vie à un ensemble industriel de la fin du 19e siècle en friche, comprenant l’ancienne savonnerie La Tulipe et la manufacture Moncada.

Dans la savonnerie, la société Maquis-art réalisera un espace culturel comprenant un musée du street-art, des ateliers de créateurs (SOHO), une école de hip-hop… En face, la société de stratégie immobilière Captown érigera un concept hôtelier, entre auberge de jeunesse et hôtel lifestyle.

Mais ce mercredi, le directeur général délégué d’Histoire & Patrimoine (groupe Altarea), Arnaud Baudel, invitait la presse à découvrir le projet de reconversion de la manufacture Moncada. L’architecte Bertrand Monchecourt a dessiné 40 logements dans ce patrimoine industriel abandonné qui deviendra « le Hameau de la Tulipe ».

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À gauche, le futur centre de street art, à droite, le Hameau de la Tulipe, en haut, le futur concept hôtelier

Réemploi maximal pour le patrimoine et l’environnement

Avec un permis de construire obtenu en mai dernier, le groupe entend lancer les travaux en 2024 pour une livraison estimée pour 2026.

« Pas un bâtiment ne sera démoli. Nous allons tout conserver, même les ajouts plus récents en parpaings », tonne Arnaud Baudel. Une démarche qu’il justifie autant par la conservation patrimoniale que pour l’impact environnemental.

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« Nous maximiserons le réemploi de tous les matériaux et structures du site, comme les charpentes et toitures ». Avec le recours aux matériaux biosourcés, l’opération doit, au final, présenter un bilan carbone « 40 % moins élevé que pour du neuf ». En s’inscrivant dans la démarche européenne Happen, il espère proposer des logements dont la consommation « sera réduite de 60 % ».

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La cour centrale

Une réhabilitation à plus de 12 millions d’euros

40 logements, du studio (32 m2) au T4 en duplex (90 m2), s’imbriqueront ainsi dans la chape historique de la manufacture, « sur un peu moins de 4 000 m2 de surface habitable ». « Des appartements atypiques », lance Arnaud Baudel.

Si le mot « atypique » pourrait refroidir dans la bouche d’un agent immobilier, il promet des prestations et matériaux de qualité pour des logements « avec de beaux volumes, de grandes ouvertures, des doubles orientations. Ils seront traversants avec quasiment tous des extérieurs [60 % selon la plaquette commerciale, ndlr] ».

Une opération globale estimée entre « 12 et 13 millions d’euros », confie le directeur général délégué d’Histoire & Patrimoine. « La réhabilitation coûte plus cher que le neuf. Entre 3 500 et 4 000 euros de travaux au m2 », estime-t-il.

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Perspective d’un duplex

Près de la moitié des appartements déjà réservés

À la vente, les appartements atteignent « 5 000 à 6 000 euros du m2 ». Un prix conséquent pour ce quartier prioritaire de la politique de la ville. Mais cette classification empêche justement « de reconstruire du logement social ici, explique Aurélie Cousi, directrice d’Euroméditerranée. Beaucoup ont été produits autour ».

L’offre s’adresse donc aux investisseurs, qui ont déjà réservé 18 lots du Hameau de la Tulipe. Pour justifier les termes « d’inclusion » et de « mixité » que met en avant le promoteur, Arnaud Baudel assure que « c’est à la location que les prix seront abordables. Entre 10 et 11 euros du m2 » avance-t-il. Soit un loyer d’un peu moins de 1 000 euros pour un T4 de 90 m2  et un peu plus de 300 euros pour un studio.

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Aurélie Cousi et Arnaud Baudel

« Les investisseurs ne visent pas la création de richesse, mais à gommer des impôts » rappelle une collaboratrice d’Histoire & Patrimoine. La plaquette commerciale détaille ainsi les dispositifs auxquels sont éligibles les logements du projet.

Baptisés « Déficit foncier » ou « Déficit foncier optimisé Pinel », ils permettent de diminuer « fortement » l’impôt sur les revenus fonciers ou les cotisations sociales attachées.

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