L’immobilier à Marseille, nouvel eldorado des Parisiens en quête de soleil ?

Longtemps boudée par les Parisiens, Marseille voit aujourd’hui s’installer de plus en plus de nouveaux habitants venus de la capitale, attirés par la mer et le soleil. Dans certains quartiers, les prix s’envolent.

Alors que le marché de l’immobilier était jusqu’à présent relativement stable dans la cité phocéenne, avec des prix à l’achat bien en-dessous de ceux constatés dans les autres métropoles françaises, les chiffres aujourd’hui frémissent à Marseille. Certains même bondissent.

La crise sanitaire est passée par là et a bousculé les dynamiques démographiques dans l’Hexagone. À Paris, particulièrement, les confinements successifs ont mis en exergue l’exiguïté des logements et ont donné aux habitants des envies d’ailleurs. Lors de la rentrée scolaire de 2021, 6 000 écoliers manquaient à l’appel dans la capitale selon France Info. La conséquence d’un exode important des familles parisiennes vers la campagne… et vers la mer.

Marseille grimpe dans le palmarès des villes qui attirent

Dans ce contexte de grands départs, la cité phocéenne semble avoir tiré son épingle du jeu. Selon une étude de Nextories, spécialiste des déménagements, la région marseillaise est devenue en 2020 la destination préférée des Parisiens avec 9,4 % des arrivées, devant les régions bordelaise (7,9 %) et lyonnaise (7 %). En 2019, elle n’était qu’en troisième position.

Un notaire marseillais interrogé sur le sujet fait le parallèle avec l’arrivée du TGV dans les années 2000. Selon lui, « la vague est encore plus forte aujourd’hui ». Les chiffres de la chambre des notaires des Bouches-du-Rhône sont éloquents : entre juillet 2021 et juin 2022, 9,4 % des acheteurs à Marseille étaient franciliens.

Un engouement que confirme l’agence marseillaise Le Café de L’immo. « Notre clientèle parisienne a doublé en l’espace d’un ou deux ans » indique Damien Benhamou, cofondateur de l’entreprise. « Au départ, elle représentait 30 à 40 % de nos clients. Aujourd’hui, c’est 70 % ».

Si beaucoup de ces clients achetaient auparavant à Marseille pour louer, ils sont désormais plus nombreux à vouloir investir pour s’installer. C’est le cas de plus de 70 % d’entre eux selon l’agence, qui connaît bien les attentes de ces nouveaux arrivants venus de Paris. Elle les chouchoute avant, pendant et après l’acquisition pour « instaurer un climat de confiance » et garantir un atterrissage en douceur.

Un pouvoir d’achat qui fait frémir le marché de l’immobilier

Arthur fait partie de ces acquéreurs parisiens qui se sont appuyés sur le Café de l’Immo pour trouver le bien idéal à Marseille : « J’avais besoin d’être rassuré et j’ai été super bien accompagné ». Le trentenaire est venu plusieurs fois découvrir la ville, qui lui a plu « de dingue », et a fait le choix d’y passer son troisième confinement. Trois mois plus tard, il devenait propriétaire à Endoume.

Le jeune homme a profité d’une conjoncture favorable : des taux d’intérêt bas et la possibilité de conserver son emploi en faisant du télétravail, ce qui lui permet de maintenir son salaire parisien dans une ville moins onéreuse. Une situation idéale qui finit par convaincre de nombreux Franciliens de sauter le pas.

Cette clientèle néo-marseillaise, au fort pouvoir d’achat, bouscule les prix de l’immobilier phocéens. Damien Benhamou confirme que les enveloppes budgétaires sont généralement très élevées : « On se situe souvent dans une fourchette qui va de 750 000 à un million d’euros. Mais ce n’est pas parce qu’ils ont un budget important qu’on cherche à leur sur-vendre des biens. Qu’ils cherchent un T2 en centre-ville ou une maison dans le 12e, on essaie de bien les accompagner en s’adaptant à l’offre du marché, comme on le fait avec notre clientèle locale ».

« Recherche bien avec extérieur, proche de la mer »

Le Graal, pour les acquéreurs venus de la capitale, reste cependant de trouver un bien avec un extérieur, si possible proche de la mer. Dans ce cas, pas de négociations, beaucoup feront une offre au prix. C’est le cas d’Arthur. Il n’a pas trouvé de jardin mais a été séduit par la proximité du littoral : « Ce qui m’a fait tomber amoureux de Marseille, c’est le soleil, le fait de pouvoir être en tee-shirt en mars, d’aller courir sur la plage, le panorama de la Bonne Mère aussi ». Il a fini par acheter à Vauban un autre bien qu’il met en location.

Comme lui, beaucoup de Parisiens jettent leur dévolu sur les quartiers huppés des 6e et 7e arrondissements : Saint-Victor, Endoume et Bompard ont la cote. « Il s’agit du triangle d’or, mais les prix montent moins vite qu’ailleurs car ils étaient déjà élevés », explique le co-fondateur du Café de l’Immo. « En revanche, dans certains quartiers du centre-ville, les prix s’envolent. C’est le cas de Longchamp, du Camas mais aussi de Noailles et de l’Opéra où la valeur des biens a parfois doublé en quelques années ».

Les quartiers délaissés par les locaux, en raison de leur mauvaise réputation, trouvent aujourd’hui les faveurs de ces acquéreurs venus d’Île-de-France qui investissent dans la location. Le 3e arrondissement, avec ses prix imbattables, offre des perspectives de « rentabilité » qui séduisent, selon les informations fournies par le notaire marseillais que nous avons consulté. Certains n’hésitent pas à y acheter au-dessus des prix du marché.

Ces chiffres peuvent donner le tournis aux Marseillais qui peinent parfois à trouver un logement dans leur budget et le spectre de la gentrification inquiète les habitants des quartiers populaires devenus aujourd’hui branchés. D’après le baromètre LIP-Se Loger, le prix au m² dans l’ancien a effectivement connu une hausse de 6,1 % sur un an pour atteindre 3 390 euros. La deuxième ville de France reste cependant plus accessible que ses deux voisines (4 983 euros à Nice et 3 574 euros à Montpellier).

Une envie de « faire bouger la ville »

Si les Parisiens sont de plus en plus nombreux à s’installer dans la cité phocéenne, il se dit aussi qu’ils sont nombreux à en repartir. « Pas tant que ça » assure le Café de l’Immo qui a pour habitude de suivre ses clients après leur achat. En réalité, seulement 10 % d’entre eux plieraient bagage, découragés par « les problèmes de saleté et d’insécurité ».

Non seulement les autres restent, séduits par le nouveau dynamisme que connaît la ville, mais beaucoup aspirent à s’impliquer pour accélérer sa transformation. Ce que confirme Arthur : « Marseille est une ville de tous les possibles, on a envie de la voir bouger ». Dans cette « ville de reconversion », comme il l’appelle, il rêve d’y ouvrir un commerce mais cherche la bonne méthode pour mener à bien son projet.

« C’est une ville qui est très bruyante et très « prenante ». Ça va moins vite qu’à Paris, mais je suis venu ici pour trouver un nouveau rythme ». Il précise que ses amis qui viennent le voir sont souvent agréablement surpris. L’exode vers Marseille ne fait sans doute que commencer.