Après presque huit années de dépression suite à la crise, le marché locatif se ressaisit à Marseille puisqu’une amélioration de l’activité est en marche depuis 18 mois. Pour autant, la partie n’est pas encore gagnée et du travail reste à faire notamment pour restaurer le patrimoine marseillais.
Si depuis les années 2006/2007, le nombre de locations en France a baissé de plus de 30%, la tendance a plutôt l’air de s’inverser depuis l’automne 2014 comme le révèle l’Observatoire de la Formation des Loyers baptisé « CLAMEUR ». En effet, ces 18 derniers mois enregistrent une augmentation de l’activité du marché de la location qui est revenu à ses niveaux d’avant la crise.
La France entière est concernée même si des différences se remarquent entre les grandes villes. Nantes, Toulouse ou encore Strasbourg connaissent par exemple un redémarrage plus puissant que les villes de Paris, Lille et Marseille.
Cette amélioration est une bonne nouvelle pour le secteur et la profession qui ont souffert de cette période de dégradation. Pour autant, il est bon de rester prudent. « Ce redémarrage entraîne une augmentation du nombre de locations chaque année sur le marché mais même si l’activité commence à remonter, elle n’a pas encore retrouvé ses hauts niveaux du début des années 2000 », souligne Michel Mouillard, Directeur scientifique de CLAMEUR.
Une vacance locative qui stagne et des loyers en hausse
Autre bonne nouvelle : la vacance locative, soit le temps d’inoccupation d’un logement entre deux locataires, ne se dégrade plus. Depuis la période de dépression de 2007, cette durée a fortement augmenté notamment à Marseille. Elle est aujourd’hui d’une moyenne de huit semaines dans la Cité Phocéenne, soit un peu moins que la normale estimée à neuf semaines. Toutefois, elle reste plus élevée de deux semaines par rapport à avant la crise.
« La durée de vacance locative représente autant de jours de recettes perdues pour les propriétaires des logements. Ces deux semaines supplémentaires par rapport à 2007 équivalent à une perte de loyer d’un pourcent. Cela peut paraître peu mais couplé à la faible augmentation des loyers et à une lourde fiscalité dans le privé, cela a des répercussions sur l’amélioration des logements et du patrimoine marseillais », explique Michel Mouillard.
Les loyers pour cette année 2016 connaissent quant à eux une petite hausse de 1% à Marseille. En moyenne, le m² se loue 12,2€ ce qui est quasiment au niveau de la moyenne nationale (12,6€/m²). Une légère augmentation qui survient après quatre années de baisse puisqu’entre 2011 et 2015, les loyers ont baissé de 0,3% chaque année dans la Cité Phocéenne. Avec Lille, Marseille a été la seule grande ville de France a enregistré une diminution des loyers de ses logements sur cette période.
Un cercle vicieux qu’il reste à résoudre
À Marseille, le bât blesse en ce qui concerne les travaux d’amélioration des logements (remise aux normes, transformation d’une pièce, réfection de l’électricité, etc). Aujourd’hui, seuls 16% des logements du parc locatif privé subissent de gros travaux avant d’être reloués contre 40% à Paris et 30% à Nantes, Toulouse ou Strasbourg. Conséquence : le patrimoine n’est plus assez confortable et les biens ne répondent pas aux attentes de modernité des futurs locataires. Ces derniers délaissent alors le parc locatif privé pour acheter dans du neuf, incités par une fiscalité plus intéressante.
La fiscalité du parc locatif privé – à hauteur de 50% de la recette locative – fait partie des paramètres qui empêchent les propriétaires à engager de gros travaux selon l’UNIS (l’Union des Syndicats de l’Immobilier). D’après le syndicat, certains propriétaires n’en n’ont tellement pas les moyens qu’ils sont obligés de retirer leur bien du marché. 12% des logements privés seraient d’ailleurs vides aujourd’hui. Un pourcentage en progression depuis la dépression de 2007.
« Nous souhaitons que des mesures soient prises pour inverser la situation. Un allègement des charges fiscales permettrait de garder des loyers modérés pour les locataires et aux propriétaires d’avoir un accroissement de leurs revenus qu’ils pourront utiliser pour mettre en place des travaux de rénovation qui seront bénéfiques pour les locataires », met en avant Gérard Ivars, Président de l’UNIS Marseille.
En d’autres termes, entrer dans un cercle vertueux pour contrer le cercle vicieux actuel. Dans cette optique, l’UNIS a lancé une campagne de sensibilisation auprès des différents acteurs politiques locaux et nationaux. Avec pour but de trouver des propositions concrètes en matière de logement et d’immobilier et mettre en place une politique nationale pour favoriser davantage le marché privé.
Par Agathe Perrier
