Offre locative à la baisse, pénurie d’appartements T4 et T5 à la location, augmentation des prix au m², le marché de l’immobilier marseillais est tendu en ce 1er semestre 2021, selon l’Observatoire immobilier de Provence.
La rareté des biens immobiliers disponibles sur le marché tire les prix vers le haut. Notamment à la location, alors qu’au 1er semestre 2021, ils ont augmenté de +5 % en moyenne du 1er au 6e arrondissement, de + 3 % en moyenne dans les 7e et 8e arrondissements, de +2 % en moyenne sur dans les 9e et 10e arrondissements. En revanche, dans les 3e, 13e, 14e, 15e et 16e arrondissements, les prix ont stagné, selon les chiffres révélés par l’Observatoire immobilier de Provence.
Même si les prix diffèrent dans un même arrondissement, d’un quartier à l’autre et même d’une rue à l’autre. Dans le quartier Saint-Charles, les prix ont augmenté +14,3 % (2 650 €/m²), à la Joliette +18,8 % (2 780 euros), aux Chutes Lavie + 18,8 % (2 420 euros), à Pont de Vivaux +18,8 % (2 460 euros), ou encore à La Fourragère +19,5 % (3 110 euros contre 2 710 euros sur Saint Barnabé), et à La Rose +19,9 % (1 960 euros).
Il y a en effet une pénurie de biens à la location, notamment sur le segment des T4 et des T5 qui sont très demandés. Le taux de vacance locative est de 3 % sur cette période, « ce qui représente un niveau très bas par rapport aux années précédentes où le taux de vacance locative était aux alentours de 6 à 8 % » précise cette étude. Au premier semestre, la durée de publication des annonces à la location a fortement diminué et la durée de commercialisation d’un bien est tombée à 30 jours en moyenne.
« Avec ces rythmes d’augmentation, qui prennent en compte les appartements reloués après travaux comme les livraisons de neuf, les Marseillais n’arriveront plus à se loger dans leur ville » alerte l’OIP, qui dénonce une problématique d’accès au logement qui n’est pourtant pas nouvelle : « elle se pose depuis plusieurs années, mais a franchi un nouveau seuil après les dernières élections municipales et l’arrivée au pouvoir d’équipes municipales souvent élues sur la promesse de réduire la construction de nouveaux logements. Une situation paradoxale, alors que le nombre de mise en chantier ne cesse de baisser depuis plusieurs années et que l’appétence pour le logement neuf reste très soutenue, le tout porté par des taux d’intérêts très attractifs. (…) Comment attirer des entreprises sur notre territoire alors que celles-ci risquent de rencontrer des difficultés à recruter, sans une offre de logement adaptée pour leurs salariés ? ».
Parmi les pistes d’amélioration, la dématérialisation des autorisations d’urbanisme applicable au 1er janvier 2022, « devrait permettre de gagner concrètement en fluidité et rapidité d’instruction pour toute la filière ».
Dans le reste des Bouches-du-Rhône
À Aix-en-Provence, la tendance est un peu différente. Les loyers sont en hausse de + 1,5 % en moyenne au 1er semestre 2021, avec une tendance à la baisse sur les petites surfaces (T1) à – 3,97 %. « Cela s’explique par le confinement, le télétravail et la plus grande difficulté à louer à des étudiants en 2020 et début 2021 » explique l’OIP. Les délais de commercialisation ont quant à eux augmenté, passant ainsi à 45 jours.
Dans les Bouches du Rhône, les derniers chiffres observés par l’OIP montrent des évolutions de +5 % du prix pour les appartement anciens, avec un prix médian de 2 830 euros/m², de +5,3 % pour les maisons anciennes, avec un prix médian de 337 000 euros pour 100 m² habitable sur un terrain compris entre 360 m² et 800 m².
« Le logement social tire lui la sonnette d’alarme. En Provence-Alpes-Côte d’Azur, seulement 7 301 logements sociaux ont été programmés en 2020, contre 12 000 en 2016. Un volume très insuffisant, à mettre en perspective avec la demande très importante auxquels sont confrontés les bailleurs sociaux en région et au taux de pauvreté dans des villes comme Marseille » s’alarme l’OIP.
L’atout « soleil » pour les Parisiens
« Les franciliens qui ont un pouvoir d’achat plus important viennent rechercher le soleil » précise l’étude. Sur Cassis, ils représentent 14,8 % des acheteurs, 6,1% sur La Ciotat, 5,8 % sur Carry-le-Rouet et Sausset-les-Pins. A Marseille, 7,3 %.
« Toutefois on notera que 84 % des acquisitions sont réalisées par les buccorhodaniens qui cherchent à privilégier le retour à des communes à échelle humaine au détriment des grandes métropoles, quitte à avoir des temps de trajet plus longs pour se rendre à leur travail. Pour certains leur résidence secondaire est devenue leur résidence principale » nuance tout de même l’OIP.
