À Marseille, les prix se stabilisent malgré la crise de l’immobilier. Mais les disparités entre le Sud et le Nord se creusent davantage.
« Tous biens confondus, nous constatons dans le département une chute des volumes de 26% entre juillet 2023 et juin 2024 », annonce Jean-Sébastien Duracher, le président de la Chambre des notaires des Bouches-du-Rhône, lors d’une conférence de presse le 18 septembre. Marseille n’a pas résisté à cette tendance, accusant une baisse des ventes de 23%.
Mécaniquement, les notaires s’attendaient à une chute des prix « comme lors de crises précédentes », poursuit le président. Mais pourtant, les prix « se stabilisent » avec 0,6% de baisse pour les appartements anciens et 4% pour les maisons anciennes, de plus de 5 ans.
Le prix médian des transactions à Marseille se situe autour de 3 110 euros le m2. Maître Alexis Zographos admet que « la réhabilitation du centre-ville et la piétonnisation de la Canebière ont créé un prix stable » qui augmente même selon les quartiers, tels que Hôtel de Ville (+5,1%), la Joliette (+11,4%) et Belsunce (+12,3%).
Des prix de l’immobilier encore plus contrastés
Sans surprise, le podium des prix reste encore réservé aux quartiers Sud avec, en tête, les 7e et 8e arrondissements. La cote de certains quartiers augmente même, comme Endoume (+18,6%) Montredon (+17,6%) et Le Redon (+14,8%).
L’Est de Marseille reste aussi attractif pour les maisons anciennes. En particulier le 12e arrondissement qui enregistre le plus de maisons vendues et le plus de travaux réalisés entre 2023 et 2024.
Les 14e, 15e et 16e arrondissements, au Nord de la ville, restent les moins côtés sur le marché immobilier marseillais avec des « prix qui s’enlisent » aux alentours de 7% de baisse.
Les jeunes de moins de 30 ans achètent
Si les primo-accédants achètent moins, du fait des taux de crédits immobiliers revus à la hausse depuis le Covid, les jeunes de moins de 30 ans restent la première catégorie d’acheteurs à Marseille : soit 17% des acquéreurs.
Marseille accueille 8% d’acheteurs franciliens (région parisienne) et 2,3% d’étrangers. Ce dernier chiffre « devrait augmenter », assure Maître Zographos.
Malgré la baisse des transactions, le notaire confirme que le marché de l’immobilier marseillais est « une valeur sure » car « les prix ne baissent pas ». Pour lui, le prix au mètre carré n’a d’ailleurs « pas atteint son maximum ».
« Produire du logement social permet d’amortir la crise »
Ce n’est pour autant pas dans cette logique d’inflation que la Ville de Marseille veut s’inscrire. Malgré une baisse de 11% des autorisations de permis de construire en 2023, la municipalité souhaite faire valoir ses efforts pour le logement digne et social.
Assis autour de la table, Eric Méry, conseiller spécial à l’urbanisme de Marseille, assure que « produire du logement social permet d’amortir la crise du logement ». Pourquoi ? Car « les bailleurs sociaux achètent en bloc certains volumes et permettent aux promoteurs de sortir des opérations ».
Si la Ville a frôlé la carence l’année dernière (loi SRU), elle les contraint depuis 2024 à inscrire 30% de logement social dans un programme de minimum 30 logements. « Il n’y aura pas de nouvelle baisse d’autorisation de logement l’année prochaine », rassure l’élu.
