Marseille en tête des villes les plus dynamiques sur le marché de l’immobilier en 2022

Si le marché de l’immobilier stagne dans la plupart des grandes métropoles françaises, Marseille continue d’être attractive et poursuit sa dynamique à la hausse. Mais les conditions d’emprunt se durcissent avec la flambée des taux d’intérêt. Décryptage et perspectives.

Dans les grandes métropoles, le marché de l’immobilier semble avoir marqué un coup d’arrêt en 2022. Selon le dernier baromètre de Meilleurs Agents, on pourrait même être à « un point de bascule pour le marché des grandes villes ». Au mois d’octobre, les prix ont légèrement baissé à Paris, Lyon, Toulouse, Bordeaux, Nantes, Strasbourg et Rennes.

Cette tendance devrait perdurer à l’approche de l’hiver, sauf dans trois métropoles qui tirent leur épingle du jeu avec une dynamique en hausse : Lille (+1 %), Montpellier (+1 %) et Marseille (+0,8 %). Ces villes sont aussi celles dont les prix sont les moins élevés, illustrant en France un marché à deux vitesses.

La ruée vers la nature à l’Est et au Sud de Marseille

Les chiffres l’attestent : la flambée des prix de l’immobilier à Marseille est spectaculaire. + 9 % sur un an et + 40 % sur cinq ans, selon les estimations de l’application de données Yanport. Le prix médian au m² s’établit aujourd’hui à environ 3 900 euros contre 2 800 en 2017.

Un bond, qui selon Nicolas Peltier, conseiller pour l’agence Café de l’immo, cache malgré tout « une forte disparité » entre les quartiers, dont les prix varient de 1350 euros à la Calade à 7125 euros au Roucas Blanc. « Le marché de l’immobilier à Marseille est le reflet d’une ville où se côtoient extrême richesse et extrême pauvreté ».

Dans la cité phocéenne, l’engouement immobilier se situe aujourd’hui particulièrement au Sud et à l’Est. « Le Covid a contribué à redistribuer les cartes avec un besoin d’espace et de nature qui est de plus en plus marqué » précise Nicolas Peltier.

En conséquence, il constate que « les biens avec extérieur sont très recherchés. Et le marché est très tendu. Il y a des quartiers, proches de la mer, qui ont explosé, comme Vauban. Le 12^e arrondissement a également la cote auprès des familles pour ses biens type maison avec jardin et piscine. Du côté de Saint-Barnabé, Saint-Julien, Les Trois-Lucs, il n’y a plus assez de biens disponibles à la vente. Dans les quartiers Sud aussi, les biens sont rares. Ces secteurs ont profité de l’envie de se rapprocher de la nature ».

« Un rattrapage avec les autres métropoles »

Le centre-ville n’est pas en reste et affiche aussi une forte dynamique autour du Chapitre, de Longchamp et des Cinq-Avenues. Nicolas Peltier explique ce boom par « la proximité avec la gare Saint-Charles et les transports en commun » mais fait le lien aussi avec « les nombreux ravalements de façades » qui changent progressivement l’image de ce secteur autrefois boudé. Le quartier du Camas aussi se distingue : « C’est la folie depuis quelques années, avec des prix qu’on n’imaginait pas il y a 5 ans ».

Pour le conseiller, il y a également un aspect structurel à cette dynamique. « On assiste à un rattrapage vis-à-vis des autres métropoles. Il y a un vent nouveau qui souffle ici. La ville se transforme. Et puis, il y a un grand bassin d’emplois autour d’Aix-Marseille. Tout cela fait que l’écart avec les autres villes est de moins en moins justifié ».

Dans ce contexte de forte dynamique, y-a-t-il des quartiers où il conseille d’investir ? « Il y a un public pour tous types de biens et de secteurs ». Certains acheteurs cherchent « une pépite où s’installer pour les dix ou quinze prochaines années ». Dans ces cas-là, le coup de coeur a un prix.

« Pour un rendement locatif, c’est une toute autre logique car il y a avant tout une recherche de plus-value, rappelle-t-il. Pour une location saisonnière, on va plutôt aller vers la mer. Pour une location destinée aux étudiants, on va aller du côté de la Timone. Chaque projet est différent ».

Une flambée des taux d’intérêts

Si les chiffres restent à la hausse à Marseille en 2022, « la dynamique est malgré tout moins forte qu’en 2021 », nous atteste un notaire marseillais questionné sur le sujet. La faute aux taux d’intérêt qui flambent. « Il y a moins de transactions. Dans le neuf en particulier, il y a beaucoup de refus de prêts ».

« Le marché s’est retourné depuis le printemps », nous confie Stéphane Lotto, courtier en prêt immobilier chez Avisofi. « Ces dernières années, les taux d’intérêt étaient autour de 1 % parce que l’inflation était faible. Mais les taux sont en train de repartir à la hausse pour atteindre 2,7 à 2,9 %. Ça a triplé en un an ». Les conditions se sont également durcies avec les nouvelles règles imposées par le Haut Conseil de Stabilité Financière : un taux d’endettement maximum de 35 % et une durée d’emprunt limitée à 25 ans.

« En ce moment, on a 6 à 7 dossiers sur 10 qui sont refusés, même pour des personnes avec un très bel apport et un bon revenu » indique Stéphane Lotto. Selon l’expert, le marché pourrait se tendre encore davantage. « Les taux d’intérêt pourraient avoisiner les 4 à 4,5 % d’ici un an. On revient à des taux classiques en fait. Mais aujourd’hui les clients ont intégré cette hausse. Leur priorité, c’est d’obtenir un accord. D’où l’importance d’être bien accompagné dans sa quête du financement ».

« Moins d’offres au prix et plus de négociations »

Le notaire que nous avons interrogé confirme des changements de comportement du côté des acquéreurs avec « moins d’offres au prix et plus de négociations ». Une situation qui devrait mécaniquement faire baisser les prix à la vente mais le marché marseillais résiste, dopé par la venue de nouveaux habitants, et notamment celle des Parisiens. « Il y a tellement de gens de l’extérieur qui arrivent que ça agit en trompe-l’oeil ».

Malgré cette démographie positive qui continue de tirer les prix vers le haut, l’année 2023 est donc abordée avec beaucoup de prudence par les agents immobiliers marseillais qui gardent un oeil attentif sur les conditions d’obtention de crédits.

Du côté du Café de L’immo, l’optimisme reste de mise : « On est globalement sur une bonne dynamique à Marseille ». Mais Nicolas Peltier rappelle l’importance pour les acheteurs et les vendeurs de passer par une agence quand le marché se tend. « L’essentiel est de s’assurer que la transaction aille au bout. On apporte cette garantie et on se doit de renforcer encore notre vigilance pour l’année à venir ».