Le prix de l’immobilier à Marseille n’en finit pas de grimper et la tendance devrait se poursuivre en 2022. Une étude basée sur des millions de données place même la cité phocéenne en tête des villes françaises où investir cette année, après une année 2021 déjà marquée par une augmentation estimée entre + 5,7 % et + 6,8 % dans l’ancien. Décryptage des tendances de l’évolution des prix par quartier.
La cité phocéenne est à la mode. S’il suffit de lire la presse locale, nationale et même parfois internationale pour s’en rendre compte, de nombreuses études viennent confirmer l’attractivité de la capitale du Sud de la France.
En premier lieu, une étude de l’Insee, publiée en début d’année, indique que Marseille a gagné plus de 12 000 habitants entre 2013 et 2019, soit près de 1,5 % d’augmentation. C’est trois fois plus que sur la période précédente, entre 2008 et 2013. Un résultat qui s’explique par un solde naturel qui reste dynamique et par un solde migratoire plus favorable. La ville compte désormais 877 095 habitants.
On est bien loin des 72 000 habitants perdus par la ville de Paris entre 2013 et 2019, et c’est sans compter la crise du Covid entre 2020 et 2021 qui a accéléré la fuite des habitants des grandes villes vers les villes moyennes, à la recherche de plus grands espaces.
« La morosité s’installe dans les dix plus grandes villes de France. À l’exception de Marseille dont les prix ont grimpé de 0,9%, toutes ont vu leurs tarifs faire quasiment du sur-place pendant le mois de novembre », explique une étude publiée fin 2021 par MeilleursAgents.
Marseille séduit des cadres venus d’Ile-de-France et aussi de nouveaux urbains, en quête d’un cadre de vie agréable, d’activités culturelles, de commerces de proximité, de bars, restaurants… Mais la ville attire surtout pour ses prix encore très attractifs, avec un prix au m² moyen de 3 283 €.
Marseille : ville française n°1 pour investir dans l’immobilier
L’entreprise Yuno, spécialisée dans l’investissement locatif, vient de publier un classement des grandes villes où il faut investir en 2022. Elle a pris en compte une cinquantaine de critères pour estimer précisément l’intérêt d’un investissement immobilier pour chaque ville française. Parmi eux, les prix et leurs évolutions, la demande locative, la fluidité du marché, les plus-values potentielles, les évolutions démographiques et économiques,…
Au total, Yuno a analysé plus de 9 millions de données. Et le résultat est sans appel : Marseille se classe en première place, avec une note de 98/100, pour 5,1 % de rendement. Elle devance Lille, avec 4,66 % de rendement et Angers avec 4,23 %.
Une tendance des prix fortement à la hausse en 2021
Marseille a clairement le vent en poupe, mais selon les arrondissements, les tendances diffèrent. Globalement, à l’échelle de toute la ville, le prix de l’immobilier au m² dans l’ancien a augmenté de + 5,7 % en un an, selon le Baromètre LPI-SeLoger. Quand Le Figaro immobilier pointe une augmentation de + 6,8 %.
Cette évolution autour de + 6 % confirme la tendance déjà entamée en 2020, avec une augmentation de + 7,1 %. En 2021, 5 arrondissements de la ville ont enregistré une progression de + 14 % des prix et 3 arrondissements sont en légère baisse.
C’est le cas notamment du 8e arrondissement avec – 4,5 %, même s’il conserve tout de même sa place du plus cher de Marseille, avec un prix médian au m² à 4 340 euros, talonné de près par le 7e arrondissement qui gagne + 2 % cette année.
Les 2e, 10e et 3e arrondissements bondissent avec une augmentation respective de + 23,5 %, +18, 4 % et + 17,3 %.
« Toujours aussi attractif, le 2e arrondissement de Marseille offre une fois de plus la hausse la plus élevée de la période, une hausse spectaculaire de 23,5 % et des prix qui se situent autour de 3 380 €/m². La hausse relevée en septembre était déjà la plus importante, avec + 16,4 %, ce qui démontre que cet arrondissement branché et emblématique a encore de beaux jours devant lui » précise le Baromètre LPI-SeLoger.
L’évolution des prix au m² par arrondissement à Marseille en 2021
1er arrondissement : 2 758 € (+2,5 %)
2e arrondissement : 3 380 € (+23,5 %)
3e arrondissement : 2 085 € (+17,3 %)
4e arrondissement : 2 857 € (+ 0,4 %)
5e arrondissement : 3 538 € (+ 18,1 %)
6e arrondissement : 4 009 € (+7,1 %)
7e arrondissement : 4 353 € (+2 %)
8e arrondissement : 4 340 € (-4,5 %)
9e arrondissement : 3 164 € (+5,9 %)
10e arrondissement : 2 938 € (+18,4 %)
11e arrondissement : 2 474 € (-3,8 %)
12e arrondissement : 3 321 € (+14,1 %)
13e arrondissement : 2 823 € (+6,3 %)
14e arrondissement : 1 576 € (-0,5 %)
15e arrondissement : 1 712 € (+7,9 %)
16e arrondissement : 2 332 € (NC)
Dans quels quartiers de Marseille investir en 2022 ?
Selon Damien et Jordan, co-fondateurs de l’agence Café de l’Immo*, cette tendance devrait se poursuivre en 2022 : « Le centre-ville de Marseille connaît un essor particulier. Les prix de certains quartiers du centre comme Noailles ou encore Saint-Charles, du côté Longchamp, vont continuer à progresser ». Pour acheter ou investir, mieux vaut donc miser sur les arrondissements du centre-ville.
Un phénomène amplifié par la crise sanitaire. « Le télétravail va certainement se démocratiser et c’est un des facteurs clés de l’arrivée de nouvelles personnes, tout comme on a pu le voir depuis le début de cette pandémie » analysent ces spécialistes.
D’autant que Marseille n’en finit pas de se transformer. De nombreux chantiers vont accélérer la requalification du centre-ville et de certains quartiers périphériques. « Nous pensons que notre ville a un bel avenir devant elle. Des événements importants y sont attendus et la nouvelle mairie entend bien faire bouger certaines choses » précisent Damien et Jordan. « Le marché devrait encore progresser, plus ou moins vite selon les secteurs, et Marseille devrait accueillir encore beaucoup de personnes en provenance d’autres régions ».
Cependant certains quartiers, notamment « une partie du 9e arrondissement ou certains coins de l’Est marseillais, comme le 11e arrondissement, vont moins attirer de par leur éloignement au centre-ville », projettent les deux agents. Sauf pour les maisons et les biens rares qui, eux, restent « très demandés, et pour lesquels aucune prévision de baisse de prix n’est attendue ».
Avec un marché relativement tendu dans toute la ville, pour faire un « bon coup », il faut être à l’affût des annonces qui sortent quotidiennement, « être réactif et avoir un financement validé, voire un paiement comptant. Mais avant tout, il faut se sentir à l’aise avec son achat. Au-delà de faire une bonne affaire, il faut acheter un bien qui correspond à ses attentes, dans lequel on se sent bien si c’est pour une résidence principale ou pour lequel la rentabilité nous convient si c’est un investissement locatif ».
* Le Café de l’Immo est une agence immobilière située au 100 boulevard Vauban (13006) et au 10 rue Montaigne (13012).
Site internet : www.cafedelimmo.com
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