L’immobilier sur une bonne dynamique à Marseille et en Provence

Est-ce le bon moment pour acheter à Marseille et en Provence ?

Chaque début d’année est l’occasion de faire le point sur le marché de l’immobilier à Marseille et en Provence. En 2016, l’immobilier est globalement sur une bonne dynamique. Mais alors, dans quels quartiers investir ? Dans quelles villes l’immobilier se porte le mieux ? Reportage.

Le FNAIM des Bouches-du-Rhône, syndicat des professionnels de l’immobilier, a dévoilé hier, mardi 31 janvier, les résultats du marché de l’immobilier ancien pour l’année 2016. Il en ressort trois tendances : ce marché est dynamique, disparate et doit être consolidé.

De façon globale, il apparaît que l’année 2016 a été une bonne année pour les professionnels de l’immobilier : d’un côté l’activité a été soutenue, soit stabilisée soit en augmentation suivant les secteurs, de nouveaux types d’acquéreurs sont réapparus, à l’instar des primo-accédants, et la demande a été forte sur l’ensemble du département des Bouches-du-Rhône. Toutefois, le dynamisme enregistré en 2016 n’a pas été le même pour tous les secteurs ni pour tous les biens.

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De nouvelles tendances apparues en 2016

Avec 32 000 ventes réalisées en 2016 dans les Bouches-du-Rhône, soit 5% à 10% de plus suivant les secteurs par rapport à 2015, le département se trouve à la quatrième place nationale en termes de volume de ventes. La demande a été présente toute au long de l’année, surtout sur le marché des petits produits avec une valeur inférieure à 180 000€, mais aussi pour les biens haut de gamme. Seul bémol pour les biens d’une valeur comprise entre 300 000€ et 500 000€ qui ont enregistré un net ralentissement. « La classe moyenne est celle qui a le plus souffert de la situation fiscale en 2016. Sauf obligation personnelle ou familiale, ces habitants ont remis à plus tard leur projet d’acquisition », explique Didier Bertrand, président de la FNAIM 13.

Avec une baisse globale des prix de -0,5% couplée à des taux d’intérêt toujours bas, l’année 2016 a également été marquée par la réapparition de deux types d’acquéreurs : les petits investisseurs, à savoir un particulier qui achète un bien dans l’optique de le louer, et les primo-accédants. Des acheteurs dont les comportements ne sont plus les mêmes qu’avant. « Aujourd’hui, les acheteurs vont s’arrêter sur le montant d’utilisation du bien, à savoir le prix des charges, des travaux à prévoir, de la taxe foncière… Ils s’y intéressent presque plus que les caractéristiques objectives du bien au moment de faire leur choix », précise Didier Bertrand.

Si un bien couple un montant d’utilisation élevé à des caractéristiques qui ne collent pas avec la demande (mauvaise orientation, pas absence d’extérieur ou de parking), il arrive même qu’il ne trouve plus d’acquéreur contrairement à avant. Tant est si bien que, désormais, l’adage « Tout se vend, tout s’achète » ne se vérifie plus.

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Aujourd’hui, un bien ne trouve plus forcément d’acquéreur s’il couple montant d’utilisation élevé et caractéristiques ne correspondant pas à la demande.

Une réelle dynamique sur tout le département

À Marseille, l’immobilier a repris des couleurs en 2016 même si tous les arrondissements n’en profitent pas de la même manière, y compris les différents quartiers d’un même secteur. « La qualité de vie, le montant des charges et des taxes, le stationnement ou encore l’absence de nuisances sonores peuvent aujourd’hui amener des acquéreurs à modifier leur secteur de prédilection. Cet étalement de la demande crée, au sein d’un même quartier, un cœur de demande sur certaines rues, le reste de l’arrondissement étant par contre très peu recherché », souligne Didier Bertrand.

Marseille

Ainsi, dans le 10e arrondissement par exemple, les quartiers de Saint-Loup et Pont de Vivaux sont recherchés contrairement à la Capelette qui est à la peine, idem dans le 2e arrondissement où le côté d’Euroméditerranée est prisé alors que la partie entre la rue de la République et le boulevard de Paris est dans une situation compliquée. Les 6e, 7e, 8e, 9e, 11e et 12e  arrondissements sont toujours ceux qui se portent le mieux et qui restent les plus attractifs. Enfin, il semblerait que la partie bord de mer du 7e arrondissement commence à piquer la vedette au « Carré d’Or » du 8e arrondissement, situé entre les deux avenues du Prado, le boulevard Périer et le boulevard du Commandant Rolland, bien que la demande dans cette zone reste encore forte.

Aix en Provence et alentours

La dynamique de l’année 2016 ne s’observe pas seulement à Marseille. Dans le Pays d’Aix aussi les ventes ont augmenté, tant est si bien que le stock de biens commence à s’amenuiser. Cette zone du département a également enregistré le retour d’une clientèle haut de gamme qui avait disparu depuis environ quatre ans du marché.

Aubagne et alentours

Du côté du Pays d’Aubagne, de Cuges-les-Pins et de Roquefort-la-Bédoule, les professionnels de l’immobilier ont noté une demande familiale en hausse de la part de Marseillais souhaitant quitter le centre-ville pour ces zones plus reculées et calmes, malgré une augmentation de la distance les séparant de leur lieu de travail.

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Niveau des loyers des villes-centres des Bouches-du-Rhône en 2016 © DR

De grandes disparités de loyers dans les Bouches-du-Rhône

Concernant le marché de la location dans les Bouches-du-Rhône, il ressort que la fourchette des loyers médians oscille entre 9€/m² et 14,8€/m². L’Ouest du département connaît les montants de loyers les plus faibles, entre 9€/m² et 11€/m² dans des villes comme Tarascon, Arles ou Salon-de-Provence, et l’Est les montant les plus élevés à Venelles, La Ciotat ou Aix-en-Provence. À noter que les villes de la Côte Bleue, faute de données, ne font pas partie des statistiques, bien que le montant de leurs loyers devraient être encore supérieurs, de l’ordre de 16€/m².

À Marseille, les loyers varient entre 10€/m² et 13€/m² suivant les arrondissements, les plus chers étant les 8e, 9e, 11e, 12e et 16e et les moins chers les 1e, 2e, 4e et 15e. Plus précisément, ce sont dans les quartiers du Rouet, de la Pointe-Rouge, de Sainte-Anne, de Saint-Giniez et de Mazargues que les loyers sont les plus élevés et dans ceux de Menpenti, Saint-Tronc et Sainte-Marthe qu’ils tournent autour des 10€/m². Des montants qui sont à la stabilisation depuis cinq ans, particulièrement dans le marché de l’ancien, du semi-récent et du récent.

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